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Vermietung und Verpachtung: Wenn den Vermieter keine Schuld am langen Leerstand trifft

Als Vermieter von Immobilien dürften Sie daran interessiert sein, einerseits Ihr Vermögen zu erhalten und andererseits zusätzliche Gewinne zu erwirtschaften. Das ist jedoch nicht immer ganz einfach: Je weniger Immobilien man hat, desto drastischer wirkt sich ein Leerstand auf Mieteinkünfte und Gewinne aus. Immerhin vergrößert bei einem Verlust keine zusätzliche Einkommensteuerlast den Schaden - die Einkommensteuer verringert sich sogar. Doch wie lange trägt das Finanzamt einen solchen Verlust mit?

Über die akzeptable Dauer eines Leerstands und die steuerlichen Konsequenzen musste kürzlich das Finanzgericht Düsseldorf (FG) urteilen. Im Streitfall stand eine Wohnung wegen baulicher Schäden leer, die zu deren Unvermietbarkeit geführt hatten. Nachdem der Eigentümer mehrere Jahre lang keine Baumaßnahmen zur Veränderung dieser Situation durchgeführt hatte, sprach ihm das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht ab. Und wo keine Einkünfte erzielt werden sollen, da können auch keine Verluste als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Das FG urteilte dagegen im Sinne des Vermieters. Denn das Finanzamt hatte nicht berücksichtigt, dass dieser von 2008 bis 2016 durchaus vorgehabt hatte, die Wohnung zu sanieren. Allerdings war bei den ersten Gutachten aufgefallen, dass das Gebäude zum Teil auf fremdem Eigentum stand. Ein Hindernis für eine Baumaßnahme. Der Vermieter bemühte sich daher zuerst, das andere Eigentum zu erwerben - bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ganz einfach. An der langen Dauer des Erwerbsvorgangs hatte er also keine Schuld.

Nachdem die Eigentumsfrage endlich geklärt war, erfolgte die Sanierung relativ kurzfristig. Alles in allem - so urteilte das FG - hatte der Eigentümer die ganze Zeit über die Absicht gehabt, die Wohnung zu vermieten, und er hatte nachhaltig alle ihm möglichen Versuche unternommen, die Wohnung zu sanieren. Allein aufgrund der langen Dauer konnte ihm die Vermietungsabsicht nicht abgesprochen werden. Die in den acht Jahren aufgelaufenen Verluste konnte er also weiterhin bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.