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Darlehen oder Mieteinnahme? BFH prüft Einordnung eines "Mietzuschussdarlehens"

Nicht jeder Geldbetrag, der einem privaten Vermieter in Zusammenhang mit seiner Vermietungstätigkeit zufließt, muss als steuerpflichtige Einnahme versteuert werden. Wird ihm beispielsweise ein Darlehen zur Finanzierung von Erhaltungsaufwand ausgezahlt, vollzieht sich dieser Vorgang auf der nicht steuerbaren Vermögensebene - der durch die Darlehensauszahlung bewirkte Geldeingang ist demnach keine steuerpflichtige Einnahme.

Ob ein Geldeingang als nicht steuerbare Darlehenshingabe oder steuerpflichtige Mieteinnahme anzusetzen ist, musste der Bundesfinanzhof (BFH) im Fall einer vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft (KG) prüfen, die eine GmbH mit der schlüsselfertigen Erstellung eines Bürogebäudes (Fondsobjekt) samt Erstvermietung beauftragt hatte. Zwei Jahre nach der Beauftragung teilte die GmbH der KG mit, dass das Bürogebäude (fast) fertiggestellt sei, eine Vollvermietung aber erst im darauffolgenden Jahr erreicht werden könne. Die GmbH stellte der KG daher eine Ausschüttung von 2,5 % (50 % der prospektierten Ausschüttung) durch Gewährung eines Mietzuschusses sicher. Sofern und soweit in späteren Jahren Mieteinnahmen entstehen sollten, die über der Fondsprognose liegen, sollten diese Einnahmen bis zur Höhe des gewährten Mietzuschusses der GmbH zustehen. Auf Grundlage dieser Vereinbarung floss der KG schließlich ein Betrag von 2,35 Mio. EUR zu, den das Finanzamt als steuerpflichtige Mieteinnahme erfasste. Vor dem BFH wollte die KG durchsetzen, dass der Betrag als einkommensneutraler Darlehenszufluss eingeordnet wird.

Die Bundesrichter gaben jedoch dem Finanzamt Recht und erklärten, dass die strittige Geldhingabe nicht die typischen Merkmale eines Darlehens erfüllte. Grundlegendes Merkmal von Gelddarlehen ist, dass eine Valuta auf Zeit überlassen wird. Hieran fehlt es, wenn die Verpflichtung zur Rückzahlung vom Eintritt einer Bedingung abhängig ist - und zwar in der Weise, dass nicht nur der Zeitpunkt der Rückzahlung ungewiss, sondern auch fraglich ist, ob die Rückzahlung überhaupt erfolgen muss. Die vorliegend strittige Zuwendung war mit diesen beiden "Ungewissheiten" behaftet, denn die Rückzahlung sollte erst dann erfolgen, wenn in den Folgejahren tatsächlich Überschüsse über die prospektierten Beträge hinaus erzielt werden. Somit war nicht nur fraglich, wann die KG den Geldbetrag zurückzahlen musste, sondern auch, ob sie überhaupt zur Rückgewähr verpflichtet sein wird. Im Ergebnis musste der Betrag von 2,35 Mio. EUR daher als Mieteinnahme versteuert werden.