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Verbilligte Vermietung: Achtung bei vorab entstandenen Werbungskosten
Eine Vermietungstätigkeit ist in der Regel mit Einkünften verbunden. Folglich erwartet das Finanzamt regelmäßig eine Erklärung der Einkünfte, um dementsprechend Steuern festzusetzen. Umgekehrt gilt: Ohne Einkünfteerzielungsabsicht interessiert sich das Finanzamt nicht für die Vermietung. Kompliziert wird es mitunter, wenn nur teilweise von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen ist.
Typischerweise liegt ein solcher Fall bei einer verbilligten Vermietung vor, zum Beispiel wenn eine Wohnung an einen nahen Angehörigen für wesentlich weniger als die ortsübliche Miete vermietet wird. Die Folge: Unterhalb der Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete werden Werbungskosten nur anteilig angerechnet.
Beispiel: Ein Vermieter vermietet seine Wohnung verbilligt für 10.000 EUR pro Jahr an seinen Sohn. Die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung beträgt 20.000 EUR pro Jahr. Der Vermieter setzt Werbungskosten in Höhe von 12.000 EUR an. Das bedeutet eigentlich einen Verlust von 2.000 EUR. Allerdings hat der Vermieter nur 50 % der ortsüblichen Miete verlangt. Daher sind auch nur 50 % der Werbungskosten abzugsfähig, also 6.000 EUR. Das Finanzamt berechnet das Ergebnis aus der Vermietung also anders - nämlich als Gewinn in Höhe von 4.000 EUR.
Kürzlich hat das Finanzgericht Nürnberg entschieden, dass diese anteilige Kürzung der Werbungskosten auch auf vorab entstandene Werbungskosten anzuwenden ist. Im Streitfall hatte ein Ehepaar eine geerbte Wohnung renoviert und anschließend verbilligt an seinen Sohn vermietet (für 53,69 % der ortsüblichen Miete). Da die Vermieter nicht nachweisen konnten, dass sie die Wohnung ursprünglich an einen fremden Dritten zur ortsüblichen Miete hatten vermieten wollen, wurden auch die Renovierungsaufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten anteilig gekürzt.
Hinweis: Eine verbilligte Vermietung erfolgt zwar vor allem an nahe Angehörige, eine verbilligte Vermietung an fremde Dritte wird von dem Urteil aber ebenso erfasst.
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