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Mietkaution: Schadensersatz für vorzeitig beendetes Mietverhältnis unterliegt nicht der Umsatzsteuer

Das Finanzgericht München (FG) hat sich mit der Frage beschäftigt, ob eine Mietkaution der Umsatzsteuer unterliegt oder nicht. In dem Ausgangsrechtsstreit hatte die Klägerin ein Mietverhältnis außerordentlich gegenüber einem Mieter gekündigt und die Kaution für entstandene Mietausfälle einbehalten. Die zuständige Umsatzsteuer-Sonderprüfung ging davon aus, dass es sich bei der einbehaltenen Kaution um ein umsatzsteuerpflichtiges Leistungsentgelt handelte.

Das FG entschied jedoch anders. Nach seiner Auffassung unterliegt die Kaution nicht der Umsatzsteuer. Denn für die Besteuerung einer Lieferung oder einer sonstigen Leistung (Dienstleistung) im Rahmen der Umsatzsteuer muss ein Leistungsaustausch gegeben sein. Dazu muss ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der erbrachten Leistung und dem empfangenen Gegenwert bestehen.

Demgegenüber sind Entschädigungen oder Schadensersatzzahlungen kein Entgelt im Sinne des Umsatzsteuerrechts. In diesen Fällen besteht nämlich kein Zusammenhang zwischen der Zahlung und einer Lieferung oder sonstigen Leistung. Vielmehr muss der Zahlende nach dem Gesetz oder aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung für einen Schaden und seine Folgen einstehen. Diese Zahlungen unterliegen somit nicht der Umsatzsteuer.

Entscheidend ist also, ob der zunächst nur als Sicherheit für den Vermieter hinterlegte Geldbetrag bei Einbehalt in einem unmittelbaren Zusammenhang mit einer vom Vermieter erbrachten Leistung stand. Im vorliegenden Fall war dieser Zusammenhang nicht gegeben, da das Mietverhältnis bereits zuvor durch eine Kündigung beendet wurde. Damit liegt kein Verzicht des Vermieters auf eine ihm zustehende  Rechtsposition vor. Vielmehr ist der Mieter nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts zu Schadensersatz verpflichtet. Es handelte sich bei der einbehaltenen Kaution daher um Schadensersatz, der nicht der Umsatzsteuer unterliegt. 

Hinweis: Entschädigungen an den Vermieter für die vorzeitige Räumung der Mieträume und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrags sind allerdings kein Schadensersatz, sondern Leistungsentgelt. Denn in diesen Fällen verzichtet der Vermieter auf eine ihm zustehende Rechtsposition, und das ist eine Leistung, die nach den Regelungen des Umsatzsteuergesetzes versteuert werden muss.