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Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Keine Besteuerung der Baukosten bei wesentlich geändertem Bebauungsangebot

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, kann es vorkommen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Bodenwert berechnet, sondern auch auf die Baukosten. Grund hierfür ist die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der Grundstück und Gebäude für grunderwerbsteuerliche Zwecke einen einheitlichen Erwerbsgegenstand bilden, wenn zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht.

Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer nicht selten um mehrere Tausend Euro - diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.

Eine solch teure "Verklammerung" von Grundstück und Gebäude kann der Fiskus beispielsweise vornehmen, wenn ein Verkäufer ein Grundstück zusammen mit einer bis zur Baureife gediehenen Vorplanung eines Gebäudes zu einem feststehenden Gesamtpreis anbietet und der Käufer dieses Paket aus Grundstück und Bebauung später unverändert oder mit geringen Abweichungen annimmt.

Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt aber, dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten führt. Der BFH entschied, dass das Finanzamt keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand annehmen darf, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch die Errichtung zusätzlicher Bauten wesentlich ändert. In diesem Fall unterliegt nur der Kaufpreis für das Grundstück der Grunderwerbsteuer. Gegen die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands spricht zudem, wenn das Bebauungsangebot des Veräußerers nach dem Abschluss des Grundstückskaufs in der Weise verändert wird, dass sich die Flächengröße der Gebäude bzw. die Baukosten um mehr als 10 % verändern.

Hinweis: Solch wesentliche Veränderungen in der Bebauung lösen also die Verklammerung zwischen Grundstück und Baukörper, so dass kein Grunderwerbsteuerzugriff auf die Baukosten mehr gerechtfertigt ist.