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Selbstgenutzte Ferienimmobilien: Steuerfreier Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist möglich

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens müssen als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer den Steuerzugriff vermeiden will, muss mit einem Verkauf also mindestens bis zum Ablauf dieser Spekulationsfrist warten. Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien, denn diese dürfen auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Das Einkommensteuergesetz setzt hierfür aber voraus, dass die Immobilie

• im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist oder
• eine solche Nutzung zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren erfolgt ist.

Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs gilt die Ausnahmeregelung für selbstgenutzte Immobilien auch für Zweit- und Ferienwohnungen, die der Eigentümer nur zeitweise bewohnt, die ihm aber in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung stehen. Ein steuerfreier Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ist nach dem Urteil also auch möglich bei

• Zweitwohnungen,
• nicht zur Vermietung bestimmten Ferienwohnungen und
• Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung unterhalten werden.

Nicht erforderlich für den steuerfreien Verkauf ist, dass die Immobilie zuvor als Hauptwohnung diente oder den Lebensmittelpunkt darstellte.

Hinweis: Ausschließlich selbstgenutzte Ferienwohnungen können nach dem Urteil also innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Anders ist der Fall gelagert, wenn die Ferienimmobilie (auch nur teilweise) fremdvermietet wird. Da ein solches Objekt dem Vermieter während der Vermietungszeiten nicht als Wohnung zur Verfügung steht, muss hier der Steuerzugriff einkalkuliert werden.