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Verbilligte Vermietung: Anteilige Kürzung der Kosten bei zu geringer Miete

Als Vermieter können Sie immer wieder in die Situation kommen, dass Sie eine Wohnung an einen nahen Angehörigen, zum Beispiel Ihr Kind, vermieten möchten. Dass Sie in diesem Fall nur eine relativ geringe Miete verlangen, ist verständlich und wird auch vom Finanzamt anerkannt. Denn interessanterweise kann das Finanzamt auch in solchen Fällen trotz Verlusten von einer Überschusserzielungsabsicht ausgehen. Allerdings wird ein Teil der Kosten nicht anerkannt. Ein Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (FG) verdeutlicht, wie dabei verfahren wird.

Nach dem heutigen, seit 2012 gültigen Recht wird ab einem Unterschreiten von 66 % der ortsüblichen Miete die Höhe der anerkannten Kosten auf ebendiesen Prozentsatz gesenkt. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 50 % der Kosten anerkannt. Das Finanzamt geht in einem solchen Fall davon aus, dass die Wohnung zum Teil unentgeltlich überlassen wurde. Dieser Teil der Kosten wird nicht anerkannt, da er ja in der Privatsphäre anfällt. Das kann alles in allem dazu führen, dass trotz Verlusten ein steuerlicher Überschuss entsteht, für den man Einkommensteuer zahlen muss.

Das FG hatte kürzlich einen älteren Fall zu entscheiden, der die Jahre 2008 bis 2010 betraf. Hier hatten die Eltern ihren beiden Kindern zwei Wohnungen verbilligt zu einer pauschalen Warmmiete überlassen. Auch in diesen Jahren gab es zur verbilligten Vermietung eine ähnliche steuerliche Regelung wie heute, nur lag damals die Grenze bei 75 %. Betrug die verbilligte Miete zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete, konnten die Kosten anerkannt werden, wenn über einen Zeitraum von 30 Jahren mit einem Überschuss zu rechnen war (sog. positive Totalüberschussprognose). Im Streitfall war diese Prognose allerdings negativ. Das klagende Ehepaar musste daher nachträglich Einkommensteuer zahlen.