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Verkauf eines Mietobjekts: Wann Schuldzinsen (nicht) nachträglich abziehbar sind

Muss ein privater Vermieter nach dem Verkauf eines Mietobjekts weiterhin ein "stehengebliebenes" Darlehen bedienen, mit dem er ursprünglich die Anschaffungskosten der veräußerten Immobilie finanziert hat, können die fortlaufenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar sein.

Ist der Verkauf des Hauses bzw. der Wohnung ein privates Veräußerungsgeschäft, weil dieser innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist, dürfen die Schuldzinsen nach der neueren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) auch nach dem Verkauf weiterhin als Werbungskosten im Vermietungsbereich abgezogen werden. Ein Abzug ist jedoch nur dann möglich, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hat (Grundsatz der vorrangigen Schuldentilgung).

Sofern der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist, muss nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung wie folgt unterschieden werden:

• Wurde der Verkaufserlös für die Anschaffung einer neuen Einkunftsquelle (z.B. eines neuen Mietobjekts) genutzt, steht das Darlehen in einem neuen Veranlassungszusammenhang mit eben dieser Einkunftsquelle, so dass ein Kostenabzug bei ihr möglich ist.

• Schafft der Vermieter mit dem Erlös keine neue Einkunftsquelle an, gilt wieder der Grundsatz der vorrangigen Schuldentilgung. Es muss also betrachtet werden, ob der Erlös zur Schuldentilgung ausgereicht hätte. Nur die Schuldzinsen für den nichttilgbaren Darlehensteil sind weiterhin abzugsfähig.

In einem aktuellen Urteil hat der BFH nun erneut bekräftigt, dass diese großzügigen Abzugsgrundsätze nicht für Altfälle gelten: Wurde das Haus bzw. die Wohnung vor dem 01.01.1999 veräußert, dürfen Schuldzinsen nach dem Verkauf nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden. In diesem Fall greifen noch die alten Rechtsprechungsgrundsätze, nach denen nachlaufende Schuldzinsen nicht mehr in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften stehen, sondern eine Gegenleistung für eine Kapitalüberlassung im privaten Vermögensbereich sind.