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Vorfälligkeitsentschädigung: Abgrenzung zwischen Veräußerungs- und Werbungskosten beim Hausverkauf

Häufig investieren Grundstückseigentümer in mehrere Immobilien. Das macht aus wirtschaftlicher und steuerlicher Sicht oftmals durchaus Sinn. Ein Grundstückseigentümerehepaar aus Bremen, das für den Kauf eines neuen Objekts ein anderes verkaufen musste, hatte allerdings im Hinblick auf die Steuern eines nicht bedacht: Die Finanzierung des alten Objekts und die Finanzierung des neuen Objekts sind regelmäßig zwei unterschiedliche Dinge.

Als Problem erwies sich die Ablösung des Darlehens des veräußerten Objekts. Denn hierfür wurde eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt. Diese konnte nach Auffassung des Finanzamts nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung berücksichtigt werden und zog daher auch keine Minderung der Vermietungseinkünfte nach sich. Das Finanzgericht Bremen bestätigte diese Auffassung, die Klage ging verloren.

Grundsätzlich sind hier aus steuerlicher Sicht zwei unterschiedliche Dinge passiert: Einerseits ist ein Objekt veräußert worden. Die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung hing direkt mit dieser Veräußerung zusammen, weshalb es sich hierbei um Veräußerungskosten handelte. Da der Veräußerungserlös aber nicht steuerbar war, waren auch sämtliche mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten - und somit auch die Vorfälligkeitsentschädigung - nicht steuerbar. Werbungskosten aus der Einkunftsart Vermietung lagen also nicht vor.

Andererseits gehörten der Kauf des neuen Objekts und dessen Finanzierung zur Einkunftsart Vermietung. Eine wirtschaftliche Sichtweise - also die Verbindung der Kosten - mit entsprechenden steuerlichen Folgen ist nicht möglich.