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Denkmal: Bewertung von Grund und Boden bei Denkmälern

Als Vermieter wissen Sie: Ihre Vermietungseinkünfte - ob positiv oder negativ - wirken sich auf Ihr Einkommen und somit auch auf Ihre Einkommensteuerlast aus. Ganz grob kann man die Mieteinkünfte ermitteln, indem man von den erhaltenen Mieteinnahmen die gezahlten Betriebskosten abzieht. Zusätzlich dazu können noch Erhaltungsaufwendungen, Schuldzinsen und die Abschreibung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Und vor allem bei der Abschreibung - auch AfA (Abschreibung für Abnutzung) genannt - lohnt sich mitunter ein Streit mit dem Finanzamt.

Denn je nachdem, wie alt das Gebäude ist oder für welchen Zweck es genutzt wird, können 2 %, 2,5 % oder sogar 3 % als Abschreibungssatz genutzt werden. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bilden dabei regelmäßig der anfängliche Gebäudewert, die Herstellungskosten oder der anteilige Kaufpreis für das Gebäude. Nur anteilig zu berücksichtigen ist der Kaufpreis, da er in aller Regel auch einen Preis für den erworbenen Grund und Boden enthält. Da sich ein Bodenwert typischerweise jedoch nicht abnutzt, kann auf diesen Anteil keine Abschreibung erfolgen.

Das Finanzgericht Köln (FG) hatte einen Streit zu schlichten, in dem die Grundstückseigentümer gar keinen Bodenwert angesetzt hatten. Denn das Gebäude war ein unter Denkmalschutz stehendes Haus. Der Boden hätte den Klägern zufolge allein nie genutzt werden können, da das Haus dauerhaft unter Denkmalschutz stand. Diese Argumentation, die auch ein Gutachter bestätigte, hielt vor dem FG jedoch nicht stand. Die Richter legten ausführlich dar, dass die anzuwendenden Vorschriften keine Möglichkeit bieten, den vom Gutachter ermittelten Bodenwert im Wege einer Abzinsung oder durch einen Abschlag herabzusetzen. Der Bodenwert eines bebauten Grundstücks sei ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück, also mit dem Wert zu ermitteln, der sich für ein vergleichbares unbebautes Grundstück ergeben würde.

Für den Grundstückseigentümer bedeutete das im Ergebnis, dass er den Kaufpreis des Grundstücks in Höhe von über 840.000 EUR zu 57 % dem Boden und zu 43 % dem Gebäude zuteilen musste. Die Werbungskosten für die Abschreibung reduzierten sich dadurch erheblich, was zu entsprechend höheren Mieteinkünften führte.