Aktuelles

Ferienwohnung: Dauerhafte Verluste bei Vermietung an eine Hotelbetriebsgesellschaft

Einkünfte aus Vermietungen an fremde Dritte sind selbst dann, wenn sie dauerhaft verlustbringend sind, bei der Einkommensteuerfestsetzung zu berücksichtigen und mindern in diesem Fall die Steuerlast. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur, wenn es sich um vermietete Wohnungen handelt und keine entgegenstehenden Sachverhalte wie zum Beispiel eine verbilligte Vermietung an nahe Angehörige oder ein dauerhafter Leerstand wegen mangelnder Vermietbarkeit vorliegen. Dieser Grundsatz beruht auf der Überlegung, dass eine steuerliche Berücksichtigung nur erfolgen soll, wenn der Vermieter überhaupt einen Gewinn erwirtschaften will.

In einem Streit vor dem Finanzgericht Hessen (FG) drehte sich alles um den dauerhaften Verlust des Vermieters einer in einem Hotelkomplex gelegenen Ferienwohnung. Seit 1993 vermietete er diese an eine Hotelbetriebsgesellschaft. Die Höhe der Miete war umsatzabhängig. Interessenten konnten das Appartement wahlweise mit oder ohne Hoteldienstleistungen anmieten. Das Finanzamt nahm für 2014 erstmals eine gewerbliche Vermietung an, da die Hotelbetriebsgesellschaft als Mieter einen gewerblichen Herbergsbetrieb unterhielt. Im Fall einer gewerblichen Vermietung greift jedoch die grundsätzliche Unterstellung, dass ein positiver Überschuss erwirtschaftet werden soll, nicht mehr. Das Finanzamt berücksichtigte daher auch bei der Einkommensteuerfestsetzung nicht mehr den Verlust.

Das FG sah das allerdings anders. Die Einschränkung der unterstellten Einkünfteerzielungsabsicht greift nur bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Als Gewerbeimmobilien gelten alle Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen. Bei der Ferienwohnung im Streitfall handelte es sich um ein Appartement mit Küche und Bad - also eine Wohnung im eigentlichen Sinne. Die Vermietung an einen Gewerbebetrieb macht die Vermietung der Wohnung aber nicht gleichermaßen gewerblich. Es lag nach Auffassung der Richter also immer noch eine Vermietung einer Wohnung vor, bei der der Grundsatz der Unterstellung einer positiven Einkünfteerzielungsabsicht griff. Der Vermieter konnte daher die Verluste in seiner Steuererklärung geltend machen.