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Betongold: Wie sich die Kosten für Vermietungsobjekte absetzen lassen

Ein niedriges Zinsniveau und stetig ansteigende Immobilienpreise machen für viele Kapitalanleger den Kauf von Vermietungsobjekten interessant. Wer ein solches Investment plant, sollte von vornherein auch die steuerlichen Aspekte einer Vermietungstätigkeit berücksichtigen. Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie mit Vermietungsabsicht erwirbt, kann die entstehenden Kosten steuerlich absetzen. Schon die Fahrtkosten, die bei der Immobiliensuche entstehen (z.B. zur Besichtigung diverser Objekte), können mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden. Liegen die besichtigten Objekte weiter entfernt, lassen sich auch die entstehenden Übernachtungskosten sowie Verpflegungspauschalen absetzen.

Die Anschaffungskosten des Mietobjekts sind in der Regel nur mit 2 % pro Jahr abschreibbar. Zu diesen Kosten zählen unter anderem der Kaufpreis der Immobilie, die Makler- und Notargebühren, die Kosten für Sachverständige, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer.

Hinweis: Die Kosten können nur berücksichtigt werden, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Anschaffungskosten für das Grundstück sind nicht abschreibbar.

Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung des Mietobjekts einschließlich der anfallenden Materialkosten können vom Vermieter  als Erhaltungsaufwendungen entweder sofort oder aber wahlweise über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Vorsicht ist jedoch bei höheren Renovierungskosten geboten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb anfallen: Sind diese Kosten ohne Umsatzsteuer höher als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, dürfen sie nur im Zuge der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden -  ein Sofortabzug ist dann nicht mehr erlaubt.

Ein weiterer Fallstrick lauert, wenn ein Gebäude durch die Erneuerung von mindestens drei zentralen Ausstattungsmerkmalen (Fenster, Heizungs-, Sanitär- oder Elektroanlagen) auf einen höheren Wohnstandard gebracht wird, denn in diesem Fall können die Kosten ebenfalls nur über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Gleiches gilt für Kosten der Wohnflächenerweiterung (z.B. Dachgeschossausbau). Kosten bis 4.000 EUR (ohne Umsatzsteuer) werden von den Finanzämtern aber auf Antrag des Vermieters als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen anerkannt (Vereinfachungsregelung).

Hinweis: Vermieter sollten wissen, dass geringwertige Wirtschaftsgüter mit einem Kaufpreis von maximal 800 EUR (ohne Umsatzsteuer) auch im Vermietungsbereich im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abgesetzt werden können. Diese Abzugsvariante ist beispielsweise für Möbel interessant, die Vermieter zwecks möblierter Vermietung ihrer Objekte erwerben.