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Steuerfreier Immobilienverkauf: Kurze Vermietung nach jahrelanger Selbstnutzung schadet nicht

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, können Sie davon ausgehen, dass auch der Staat ein Stückchen vom Gewinn abhaben wollen wird. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Haben Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, so bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei. Über die Frage, ob man die Immobilie kurz vor dem Verkauf zwischenvermieten darf, nachdem man sie jahrelang selbst bewohnt hat, musste das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) unlängst entscheiden.

Der Kläger hatte im Juni 2006 eine Eigentumswohnung gekauft und diese bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Von Mai bis Dezember 2014 vermietete er die Wohnung und verkaufte sie im Dezember 2014. Den Verkaufsgewinn betrachtete das Finanzamt als steuerpflichtig, wogegen der Mann Klage erhob. Er argumentierte, dass er die Wohnung sowohl im Jahr der Veräußerung als auch in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. Damit habe er die Voraussetzungen für eine steuerfreie Veräußerung erfüllt.

Das FG sah den Mann im Recht, weil das Gesetz nach Ansicht der Richter keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren erfordert. Vielmehr genügt ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Die Wohnung muss nur im mittleren Kalenderjahr ganzjährig selbst bewohnt werden. Eine kurze Vermietung im Anschluss an die langjährige Eigennutzung ist daher nicht schädlich. Nach Meinung des FG darf es auch keinen Unterschied geben zwischen einer kurzen Vermietung vor dem Dreijahreszeitraum, die unschädlich sein soll, und einer danach, die dann schädlich sein soll.