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Abschlag bei Grundsteuer: Wann der Abbruch eines Hauses (nicht) vorhersehbar ist

Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer ist der Einheitswert des Grundbesitzes. Bei Gebäuden, die auf fremdem Grund und Boden errichtet worden sind, kann nach dem Bewertungsgesetz ein Abschlag vorgenommen werden, sofern vereinbart wurde, dass das Gebäude nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit abzureißen ist. Dieser "Abrissbonus" darf wiederum nicht beansprucht werden, wenn vorauszusehen ist, dass das Gebäude trotz der Abrissverpflichtung nicht abgerissen werden wird. Nach welchen Kriterien diese Vorhersehbarkeit zu prüfen ist, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) beleuchtet.

Im zugrundeliegenden Fall hatten Eheleute eine Parzelle in einer ehemaligen Kleingartenkolonie gepachtet. Ein darauf errichtetes Steinhaus mit Wintergarten hatten sie der Vorpächterin abgekauft. Im Pachtvertrag war geregelt, dass das Gebäude zwar geduldet, bei Beendigung des Pachtverhältnisses jedoch auf Wunsch der Verpächter zu entfernen war. Mit dem Finanzamt stritten die Eheleute darüber, ob die vertragliche Abbruchverpflichtung den Ansatz eines Abschlags rechtfertigt oder vorhersehbar war, dass das Gebäude trotz der Verpflichtung nicht abgerissen wird, so dass die Besteuerung abschlagsfrei erfolgen muss.

In erster Instanz entschied das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG), dass kein Abschlag zu gewähren sei. Mit dem Abbruch des Hauses war nach Meinung des FG zum maßgeblichen Feststellungszeitpunkt nicht zu rechnen, da die Verpachtung der Parzellen in der Siedlung zu Wohnzwecken bereits seit 1945 andauerte.

Der BFH hob die finanzgerichtliche Entscheidung auf und erklärte, die getroffenen Feststellungen des FG genügten nicht, um von einem Nichtabbruch des Gebäudes auszugehen. Die Bundesrichter betonten, dass es konkrete Anhaltspunkte dafür geben müsse, dass es nicht zu einem Abbruch komme. Eine gewisse Wahrscheinlichkeit genüge hierfür nicht. Die vom FG angeführte langjährige Nutzung der Siedlung zu Wohnzwecken allein sei kein tragfähiger Grund, um von einem Fortbestand des Gebäudes auszugehen. Es fehlten Feststellungen dazu, ob die Pachtverträge der anderen Pächter in der Vergangenheit stillschweigend oder ausdrücklich verlängert oder ob sie von vornherein für eine lange Laufzeit abgeschlossen worden seien. Auch der Pachtvertrag der Vorpächterin müsse näher beleuchtet werden.

Hinweis: In einem zweiten Rechtsgang muss das FG nun nähere Feststellungen zur Vorhersehbarkeit des Nichtabbruchs des Gebäudes treffen. Der Entscheidungsfall zeigt, dass Finanzämter und Gerichte den Abschlag nicht vorschnell verwehren dürfen, nur weil die Nutzung zu Wohnzwecken weit in die Vergangenheit zurückreicht.