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Privates Veräußerungsgeschäft: Flucht vor alkoholkrankem Partner begründet keine Selbstnutzung der Immobilie

Wenn Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert werden, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Kein Steuerzugriff erfolgt, wenn die Immobilie zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Immobilie muss hierzu nicht zwingend der Lebensmittelpunkt gewesen sein - auch eine selbstgenutzte Zweitwohnung kann steuerfrei veräußert werden.

Hinweis: Eine steuerfreistellend wirkende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sogar dann vor, wenn die Immobile zuvor unentgeltlich an ein Kind überlassen wurde, für das ein Kindergeldanspruch bestand. Wird die Immobilie anderen Personen (z.B. fremden Dritten oder Kindern ohne Kindergeldanspruch) überlassen, liegt aber keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, so dass kein steuerfreier Immobilienverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist möglich ist.

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt entschieden, dass keine anzuerkennende Selbstnutzung vorliegt, wenn eine Immobilie zeitweise für wenige Nächte im Jahr als Zufluchtsmöglichkeit (mit-)genutzt wird, um dem alkoholkranken Ehepartner zu entfliehen.

Im Urteilsfall hatte die Klägerin ihre Wohnung nahezu kostenlos (mit Ausnahme der Nebenkosten) ihrer erwachsenen Tochter überlassen (kein Kindergeldanspruch). Mitunter war sie selbst dorthin geflüchtet, wenn die Situation mit ihrem alkoholkranken Ehemann in der gemeinsamen Wohnung unerträglich geworden war. Der BFH urteilte, dass der (innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgte) Verkauf der Wohnung einen privaten Veräußerungsgewinn ausgelöst hatte und nicht von einer Besteuerung wegen einer steuerlich anzuerkennenden Selbstnutzung abgesehen werden konnte. Die Wohnungsüberlassung an die erwachsene Tochter stellte keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar, da für die Tochter kein Kindergeldanspruch mehr bestand. Auch die gelegentlichen Übernachtungen der Klägerin in der Wohnung konnten nach Gerichtsmeinung keine anzuerkennende Selbstnutzung begründen.

Hinweis: Die Klägerin argumentierte vor Gericht zudem, dass der Verkauf der Wohnung zwangsweise erfolgt sei, so dass keine Veräußerung im Sinne der Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften vorgelegen habe. Der BFH folgte dieser Ansicht jedoch nicht, denn die Käuferin (die Stadt) hatte zuvor lediglich die Absicht kundgetan, der Klägerin ein sogenanntes Rückbaugebot für die Wohnung aufzuerlegen. Eine dahin gehende Anordnung hatte jedoch nicht unmittelbar bevorgestanden. Die Klägerin hatte in Verkaufsverhandlungen mit der Stadt vielmehr frühzeitig erkennen lassen, dass sie zu einem freihändigen Verkauf bereit sei, sofern der Kaufpreis stimme.