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Vermietung von Ferienwohnungen: Welche Einkunftsart liegt bei hotelmäßigem Vertrieb durch Vermittler vor?

Private Vermieter sind häufig daran interessiert, dass ihre aus der Vermietung erzielten Überschüsse vom Finanzamt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht als Einkünfte aus Gewerbebetrieb qualifiziert werden. Die letztere Einordnung kann unter anderem dazu führen, dass Gewerbesteuer auf die Erträge gezahlt werden muss. In einem aktuellen Urteil hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Gewerblichkeit auf Vermieterseite vorliegt, wenn der von ihm mit der Vermietung beauftragte Vermittler die Ferienwohnung als Hotelzimmer am Markt vertreibt (mit hotelmäßigen Zusatzleistungen).

Vorliegend hatte eine Ehegatten-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) drei Ferienwohnungen erworben, die in einer Ferienanlage mit integriertem Hotel lagen. Die Räume der Wohnungen waren wie Hotelzimmer ausgestattet und wurden von einer Vermittlungsgesellschaft über große Onlineportale als Hotelzimmer angeboten und auch vermietet. Die Gäste der Wohnungen holten ihre Schlüssel an der Hotelrezeption ab und konnten auch den Wellnessbereich des Hotels nutzen. Die Vermittlungsgesellschaft bot den Gästen darüber hinaus noch Zusatzleistungen an wie die Bereitstellung von Bettwäsche, die Endreinigung, Frühstück sowie Halb- und Vollpension. Die Entgelte für diese hoteltypischen Leistungen wurden nicht an die Ehegatten-GbR weitergeleitet. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die GbR aufgrund der hotelmäßigen Ausgestaltung der Vermietung gewerbliche Einkünfte erzielt hatte.

Der BFH hingegen urteilte, dass trotz der hotelmäßigen Vermietung noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorlagen. Entscheidend war für die Bundesrichter, dass der Vermittler ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der treuhänderischen Vermietung hatte, weil er selbst hoteltypische Zusatzleistungen erbrachte. Die gewerbliche Tätigkeit des Vermittlers konnte der Ehegatten-GbR nicht als eigene zugerechnet werden, da der Vermittler nicht als ihr rechtsgeschäftlicher Stellvertreter gehandelt hatte. Da der Vermittler im eigenen wirtschaftlichen Interesse gehandelt hatte, konnte die Ehegatten-GbR zudem nicht als Treugeber mit beherrschender Stellung angesehen werden, so dass auch über diesen Weg eine Zurechnung von gewerblichen Einkünften bei ihr ausgeschlossen war.