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Einkommensteuer: Mietkautionen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Bei Abschluss eines Mietvertrags wird in der Regel auch eine vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlende Kaution vereinbart. Mit dieser Kaution soll der Vermieter eine Sicherheit haben, wenn der Mieter auszieht und es einen durch ihn verursachten Schaden in der Wohnung gibt. Aber muss eine solche Kaution als Einnahme versteuert werden? In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster (FG) hatte das Finanzamt dies getan. Das Gericht musste entscheiden, ob das rechtens war.

In den Jahren 2010 bis 2012 vermieteten die Kläger zahlreiche Wohnungen an unterschiedliche Mieter. Nach einer Betriebsprüfung änderte das Finanzamt die Einkommensteuerbescheide hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Erhaltene Mietkautionen hatten die Kläger teilweise nicht zurückgezahlt. Aus Vereinfachungsgründen hatte das Finanzamt dann alle vereinnahmten Kautionen als Einnahmen und bei Auszahlung an die Mieter dementsprechend als Werbungskosten berücksichtigt. Eine Versicherungserstattung aus dem Jahr 2011 sei als Einnahme anzusetzen. Auch eine erhaltene Schadenersatzleistung müsse als Einnahme berücksichtigt werden.

Die Klage vor dem FG war teilweise begründet. Hinsichtlich der Mietkautionen handelt es sich im Zeitpunkt des Zahlungserhalts noch nicht um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Einnahmen sind erst dann zugeflossen, wenn der Steuerpflichtige wirtschaftlich über sie verfügen kann. Erst wenn der Vermieter die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses einbehält, ist sie bei ihm als Einnahme zu behandeln. Analog dazu müssen dann die damit finanzierten Aufwendungen, für die die Kaution einbehalten wurde, bis zum Betrag der einbehaltenen Kaution als Werbungskosten berücksichtigt werden. Daher sind die Kautionen der nichtausgezogenen Mieter im Streitzeitraum auch nicht als Einnahmen zu berücksichtigen. Die Versicherungsleistung und die Schadenersatzzahlung sind in diesem Fall jedoch zu berücksichtigen, da sie den Zweck hatten, entstandene Werbungskosten zu ersetzen.