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Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: Vermieter können bis zu 20 % "on top" abschreiben

Damit in Deutschland mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, hat der Steuergesetzgeber im August 2019 neue steuerliche Anreize für Vermieter gesetzt und eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau eingeführt (§ 7b Einkommensteuergesetz). Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 % pro Jahr (über einen Zeitraum von vier Jahren). Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung, maximal jedoch 2.000 EUR pro Quadratmeter der Wohnfläche (Förderhöchstgrenze). Interessant für Vermieter ist, dass die Sonderabschreibung zusätzlich zu den bereits bestehenden Abschreibungsmöglichkeiten genutzt werden kann.

Hinweis: Zusammen mit der regulären linearen Gebäudeabschreibung von 2 % pro Jahr lassen sich in den ersten vier Jahren also insgesamt 28 % der Kosten steuerlich absetzen.

Die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung sind allerdings komplex:

• Neuer Wohnraum: Gefördert wird nur, wer als Vermieter neuen Wohnraum schafft (entweder in einem neuen oder in einem bestehenden Gebäude). Vermieter von Ferienwohnungen sind von der Förderung ausgeschlossen.

• Bauantragstellung: Begünstigt sind nur Bauprojekte, bei denen die Bauanträge nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt worden sind.

• Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen nicht höher als 3.000 EUR ausfallen. Diese Baukostenobergrenze ist nicht mit der Förderhöchstgrenze von 2.000 EUR zu verwechseln, denn Erstere entscheidet über das "Ob" der Förderung, während Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung deckelt. Wird die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR überschritten, führt dies zum vollständigen Ausschluss von der Sonderabschreibung, während bei Überschreitung der Förderhöchstgrenze lediglich ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aus der Sonderabschreibung herausfällt.

• Vermietung: Der neue Wohnraum muss im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren vermietet werden.

Beispiel: Herr Müller baut das Dachgeschoss seines Mietshauses zu einer Mietwohnung aus. Hierdurch schafft er neuen Wohnraum von insgesamt 240 qm, den er anschließend vermietet. Die Baukosten pro Quadratmeter liegen bei 3.000 EUR. Der Bauantrag wurde am 01.10.2020 genehmigt.

Folgende Kosten kann Herr Müller über die Sonderabschreibung absetzen:

gesamte Baukosten: 720.000 EUR (3.000 EUR x 240 qm)

davon förderfähig: 480.000 EUR (2.000 EUR x 240 qm)

jährliche Sonderabschreibung somit: 24.000 EUR (5 % von 480.000 EUR)

Abschreibungszeitraum: vier Jahre

gesamte Sonderabschreibung: 96.000 EUR