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Grunderwerbsteuer: Treuhänderstellung des Grundstückserwerbers rechtfertigt keine Steuerbefreiung

Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung von inländischen Grundstücken begründen, lösen eine Grunderwerbsteuer aus, die - je nach Bundesland - zwischen 3,5 % und 6,5 % der Gegenleistung (Kaufpreis) beträgt.

In einem aktuellen Beschluss hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage befasst, ob Treuhandverhältnisse im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen einen Grunderwerbsteuerzugriff abwenden können.

Geklagt hat eine Kommanditgesellschaft (KG), die im Jahr 2018 ein Mehrfamilienhaus erworben hatte. Einen Tag nach dem Kaufvertragsschluss hatten die Vertragsparteien einen Treuhandvertrag abgeschlossen, demzufolge die KG lediglich als Treuhänderin fungierte, das Grundstück auf Gefahr und für Rechnung der Verkäuferin (= der Treugeberin) halten und sanieren sollte und zur jederzeitigen Rückübertragung verpflichtet war. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer für das Grundstücksgeschäft fest, die KG hingegen vertrat die Auffassung, dass der Vorgang grunderwerbsteuerfrei sei, weil die wirtschaftliche Zuordnung des Grundbesitzes bei der Veräußerin als Treugeberin verblieben sei. Letztere habe die vollständige Herrschaftsmacht über das Grundstück behalten. Das Eigentum sei bei der uneigennützigen Treuhand lediglich eine "inhaltslose formale Hülle".

Das Finanzgericht Niedersachsen lehnte diese Sichtweise in erster Instanz ab und urteilte, dass der Grunderwerbsteuerzugriff rechtmäßig sei. Die Steuer knüpfe an das bürgerliche Recht an und der Treuhänder werde Eigentümer. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise lehnten die Finanzrichter ab.

Der BFH wies die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision nun zurück und erklärte, dass der Erwerb eines Treuhänders vom Treugeber grunderwerbsteuerpflichtig sei. Ersterer erwerbe zivilrechtlich einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks und das Eigentum an dem Grundstück. Hieran könnten weder die schuldrechtlichen Abreden noch ein zeitgleich vereinbarter Anspruch auf Rückübertragung etwas ändern. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise lehnten die Bundesrichter so wie zuvor die Finanzrichter ab.