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Bemessung der Grunderwerbsteuer: Instandhaltungsrückstellung darf nicht mehr vom Kaufpreis abgezogen werden

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung - bei einem Grundstückskauf nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Im September 2020 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung (neuerdings: "Erhaltungsrücklage") gemindert werden darf. Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem eine Klägerin das Sondereigentum an vier Gewerbeeinheiten und neun Tiefgaragenstellplätzen samt entsprechenden Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum erworben hatte.

Im Kaufvertrag war geregelt, dass der Anteil des Verkäufers an den gemeinschaftlichen Geldern - insbesondere die anteilige Instandhaltungsrücklage von 14.800 EUR - auf die Käuferin übergeht. Der Kaufpreis betrug insgesamt 40.000 EUR. Das Finanzamt setzte aufgrund dieses Vorgangs eine Grunderwerbsteuer von 2.600 EUR fest (6,5 % von 40.000 EUR), wohingegen die Klägerin meinte, dass die Bemessungsgrundlage um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern sei. In Höhe von 14.800 EUR habe sich der Kaufpreis auf das eigenständige Wirtschaftsgut "Instandhaltungsrücklage" bezogen, so dass dieser Betrag grunderwerbsteuerlich auszuklammern sei.

Der BFH urteilte jedoch, dass die Berechnung des Finanzamts zutreffend gewesen sei und der Kaufpreis beim Erwerb von Teileigentum nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert werden dürfe. Eine Aufteilung des Kaufpreises aufgrund von miterworbenen, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Gegenständen scheidet nach Gerichtsmeinung aus, da die anteilige Instandhaltungsrücklage stets zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehöre und damit nicht zum Vermögen des Wohnungseigentümers werde. Bei der Rücklage finde also nicht der erforderliche Rechtsträgerwechsel statt, der für die Grunderwerbsteuer als Rechtsverkehrsteuer typisch sei.

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben nun in neuen koordinierten Erlassen erklärt, dass die Grundsätze dieses Urteils beim Erwerb von Teil- oder Wohnungseigentum nur anzuwenden seien, wenn der Notarvertrag nach dem 20.05.2021 geschlossen worden sei. Bei diesen Fallgestaltungen werden die Finanzämter die Instandhaltungsrücklage also künftig nicht mehr zum Abzug zulassen. Wurde der Notarvertrag vor dem 21.05.2021 unterzeichnet, lässt sich noch ein grunderwerbsteuermindernder Abzug erreichen.