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Bemessungsgrundlage: Können auch Erschließungskosten der Grunderwerbsteuer unterliegen?

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung. Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 % und 6,5 % der Gegenleistung (Kaufpreis) als Grunderwerbsteuer an. Bei einem Grundstückskauf ist der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen maßgeblich. Das Finanzgericht Münster (FG) ist der Frage nachgegangen, wann Erschließungskosten Bestandteil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind.

Die Kläger hatten zusammen mit ihrem Sohn im Jahr 2018 ein Grundstück von einer GmbH gekauft. Es war unbebaut und noch nicht erschlossen, sollte aber bebaut werden. Die Erschließungskosten sollten von der Verkäuferin getragen werden und waren bereits im Kaufpreis enthalten. Eine gesonderte Abrechnung der Erschließungskosten sollte nicht erfolgen. Das Finanzamt berücksichtigte daraufhin bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer auch die Erschließungskosten. Seiner Ansicht nach sind die Kosten der Ersterschließung als sonstige Leistung in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Die Klage vor dem FG hatte keinen Erfolg. Das Finanzamt hat den (kalkulatorisch) auf die Erschließungskosten entfallenden Kaufpreisanteil zu Recht in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Ein Kaufvertrag, der den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung - also der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Ob die Erschließungskosten dazugehören, ist danach zu beurteilen, ob das Grundstück unerschlossen oder erschlossen war bzw. ob sich der Veräußerer verpflichtet hat, es dem Käufer erschlossen zu verschaffen. Im Streitfall hatte sich die Verkäuferin verpflichtet, den Klägern das Grundstück in erschlossenem Zustand zu verschaffen. Das Grundstück war zwar zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht erschlossen, der kaufvertragliche Anspruch richtete sich aber auf die Übereignung eines erschlossenen Grundstücks. Eine gesonderte Abrechnung der Erschließungskosten sollte nicht erfolgen. Die Erschließung des Grundstücks war nicht Gegenstand einer eigenständigen vertraglichen Verpflichtung, die selbständig neben der Kaufpreisvereinbarung bestand.

Hinweis: Nutzen Sie im Vorfeld eines Grundstückskaufs unser Beratungsangebot. Im Rahmen der Vertragsgestaltung lassen sich einige Fehler vermeiden, die zu einer höheren Steuerlast führen.