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Gebäudeabschreibung: So gelingt der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer

Gebäude des Betriebsvermögens, die nicht Wohnzwecken dienen, können linear mit jährlich 3 % abgeschrieben werden. Der Steuergesetzgeber legt hier also eine tatsächliche Nutzungsdauer von 33 Jahren zugrunde. Für andere Gebäude, wie beispielsweise vermietete Wohngebäude des Privatvermögens, gilt eine Abschreibung von 2 % pro Jahr (bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren).

Immobilienbesitzer haben nach dem Einkommensteuergesetz allerdings die Möglichkeit, gegenüber dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ihres Gebäudes glaubhaft zu machen, so dass ihnen ein höherer Abschreibungssatz zuerkannt werden kann (z.B. 4 % bei nachgewiesener Nutzungsdauer von 25 Jahren). Hierfür müssen sie nachweisen, dass ihr Gebäude nur noch in einem verkürzten Zeitraum entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann.

Hinweis: Ins Feld führen lassen sich hier beispielsweise Argumente des technischen Verschleißes, der wirtschaftlichen Entwertung sowie rechtlicher Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen.

In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun dargelegt, wie eine verkürzte Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann. Geklagt hatte eine private Vermieterin, die per privatem Sachverständigengutachten eine verkürzte Restnutzungsdauer für ihr vermietetes Wohn- und Geschäftshaus geltend gemacht hatte. Das Finanzgericht Düsseldorf hatte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt und daraufhin grünes Licht für den Ansatz einer verkürzten Restnutzungsdauer gegeben.

Das Finanzamt aber torpedierte in der Revision das Sachverständigengutachten und kritisierte, dass darin lediglich eine modellhafte wirtschaftliche Restnutzungsdauer im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren vorgenommen worden sei. Das Gutachten entbehre Aussagen zur Substanz des Rohbaus und zum technischen Verschleiß der tragenden Teile.

Der BFH wies die Revision des Finanzamts zurück und erklärte, dass sich Steuerzahler und Gerichte zur Darlegung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen könnten, die im Einzelfall zur Nachweisführung geeignet erscheint. Auf Grundlage der erbrachten Nachweise muss lediglich mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden können, in welchem Zeitraum das Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann. Anders als das Finanzamt meint, kann eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nicht lediglich durch ein Bausubstanzgutachten nachgewiesen werden.

Hinweis: Das BFH-Urteil zeigt, dass nicht nur Bausubstanzgutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer dienen können. Wählt der Immobilienbesitzer oder der Gutachter eine andere Nachweismethode, kann diese ebenfalls zum Erfolg führen, sofern sie nachvollziehbar gewählt und inhaltlich überzeugend ist.