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Zeitpunkt von Kauf und Verkauf einer Immobilie: Achtung, Spekulationsfrist!

Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gekauft und wieder verkauft werden, muss der Wertzuwachs als privater Veräußerungsgewinn versteuert werden. Ausgenommen vom Steuerzugriff sind lediglich selbst genutzte Immobilien. Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag der Anschaffung der Immobilie, maßgeblich ist grundsätzlich das Vertragsdatum.

Wie teuer eine unzutreffende Fristberechnung für Immobilienbesitzer werden kann, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem Eheleute ein Mietobjekt gewinnbringend veräußert hatten. Steuerlich zum Verhängnis wurde ihnen, dass die ursprüngliche Anschaffung über einen im Jahr 2000 geschlossenen Grundstückskaufvertrag mit befristetem Erwerberbenennungsrecht erfolgt war. Die Ehefrau war damals in dem Kaufvertrag als "Benenner" aufgetreten und befugt, innerhalb einer bestimmten Frist die Erwerber der zu veräußernden Grundstücksteilflächen zu benennen. Im Jahr 2001 hatte sie (fristgemäß) sich selbst und ihren Ehemann als Erwerber benannt, so dass beide (Mit-)Eigentümer wurden und den Kaufpreis zu zahlen hatten.

Offenbar nahmen sie an, dass die zehnjährige Spekulationsfrist ausgehend vom ursprünglichen Vertragsdatum aus dem Jahr 2000 zu berechnen und die Frist somit 2010 abgelaufen war, da sie das Objekt im Februar 2011 gewinnbringend veräußerten und keinen privaten Veräußerungsgewinn erklärten. Das Finanzamt war jedoch der Auffassung, dass die Spekulationsfrist erst mit Benennung der Erwerber 2001 begonnen hatte, so dass sie bei der Veräußerung im Februar 2011 noch nicht abgelaufen war. Dementsprechend setzte das Amt einen privaten Veräußerungsgewinn von rund 62.000 EUR für das Ehepaar an.

Der BFH gab nun grünes Licht für den Steuerzugriff und bestätigte die Fristberechnung des Finanzamts. Nach Gerichtsmeinung kommt es bei Grundstückskaufverträgen mit Erwerbsbenennungsrecht erst im Zeitpunkt der Selbstbenennung zu einer Anschaffung und somit zum Fristbeginn. Erst dann tritt die rechtliche Bindungswirkung ein, die für die Fristbestimmung bei privaten Veräußerungsgeschäften maßgeblich ist.

Hinweis: Unerheblich war für den BFH, dass die Ehefrau nach den Vertragsbestimmungen bei ausbleibender Erwerbernennung selbst "automatisch" zur Erwerberin bestimmt worden wäre. Dieser "Automatikerwerb" war ein nicht verwirklichter Alternativsachverhalt, der für die Besteuerung irrelevant war.