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Vermietungseinkünfte: Können Renovierungskosten für eine nicht mehr vermietete Wohnung berücksichtigt werden?

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, können die damit in Zusammenhang stehenden Werbungskosten Ihre Einkünfte mindern. Wenn Sie etwa zwischen zwei Vermietungen die Wohnung renovieren, so können Sie die Kosten hierfür steuerlich berücksichtigen. Aber wie ist es, wenn Sie nach der ersten Vermietung die Wohnung renovieren und sie dann selbst bewohnen? Das Finanzgericht Hamburg (FG) musste in diesem Sachverhalt urteilen.

Der Kläger vermietete eine Wohnung vom 01.01.1999 bis zum 28.02.2017. Der Mieter hatte diese unrenoviert übernommen und nach seinen Vorstellungen renoviert. Vertragsgemäß musste er bei Auszug keinerlei Schönheitsreparaturen vornehmen. Am 16.01.2017 unterbreitete ein Maler dem Kläger ein Angebot zur Durchführung diverser Malerarbeiten in der Wohnung. Die notwendigen Wandfarben wurden durch den Kläger besorgt. Im Juni 2017 wurden in der Küche sowie im Bad und WC Tischlerarbeiten durchgeführt. Ab Juni 2017 nutzte der Kläger die Wohnung dann selbst. In seiner Einkommensteuererklärung 2017 machte er die Renovierungskosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend. Das Finanzamt versagte jedoch den Abzug.

Auch die Klage vor dem FG hatte keinen Erfolg. Im Regelfall können Renovierungskosten, die nach dem tatsächlichen Auszug des Mieters getätigt werden, als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie im Hinblick auf eine vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Anschlussvermietung getätigt werden. Wenn keine Vermietungsabsicht mehr vorliegt, reicht es zur Rechtfertigung des Werbungskostenabzugs nicht aus, dass die Wohnung durch die bisherige Nutzung reparaturbedürftig geworden ist.

Der Kläger hatte auch nicht nachgewiesen, dass er die Wohnung nach der Renovierung weiter vermieten wollte (z.B. durch das Schalten von Anzeigen). Grundsätzlich werden keine nachträglichen Werbungskosten für eine vorher vermietete Wohnung bei anschließender Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen anerkannt. Dann nämlich handelt es sich nicht um Aufwendungen, die (fast ausschließlich) durch die Einkünfteerzielung, sondern daneben auch in nicht unerheblichem Maße durch die private Lebensführung veranlasst sind.