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Vermietungseinkünfte: Wie kann eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden?

Wenn die Abschreibung eines Vermietungsobjekts ermittelt wird, erfolgt dies nach den gesetzlichen Vorgaben. Unter bestimmten Voraussetzungen geht das Gesetz von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus, so dass jedes Jahr eine Abschreibung von 2 % in Anspruch genommen werden kann. Aber wie ist es, wenn ein Gutachten von einer kürzeren Nutzungsdauer ausgeht? Welche Anforderungen müssen für ein solches Gutachten erfüllt werden? Das Finanzgericht Münster (FG) musste dies entscheiden.

Aufgrund eines anstehenden Eigentümerwechsels eines Grundstücks im Rahmen einer Zwangsversteigerung wurde im Auftrag des Amtsgerichts ein Wertgutachten erstellt. Der Gutachter ging dabei von einem (fiktiven) Baujahr 1960 aus und gab die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes mit 80 Jahren, die Restnutzungsdauer mit 30 Jahren an. In seiner Einkommensteuererklärung machte der Kläger (der neue Eigentümer) daher bei den Vermietungseinkünften eine erhöhte Abschreibung von 3,33 % der Anschaffungskosten (verteilt auf 30 Jahre) geltend. Das Finanzamt berücksichtigte jedoch nur die gesetzlich vorgesehenen 2 %, da das Wertgutachten keine Begründung für die kürzere Restnutzungsdauer liefere.

Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war begründet. Nach dem Gesetz könne bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer eines Gebäudes die Abschreibung entsprechend angepasst werden. Der Steuerpflichtige müsse diese kürzere tatsächliche Nutzungsdauer aber darlegen und auch nachweisen. Der Nachweis müsse nicht zwingend durch ein Bausubstanzgutachten erfolgen. Da im Rahmen der Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer nur die größtmögliche Wahrscheinlichkeit über eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer verlangt werden könne, würde eine Verengung der Gutachtenmethodik oder eine Festlegung auf ein bestimmtes Ermittlungsverfahren die Anforderungen an die Feststellungslast des Steuerpflichtigen übersteigen. Der Kläger habe ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt, in dem Letzterer aufgrund sachlicher Kriterien eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ermittelt habe. Den fundierten Ausführungen des Gutachters folgte das FG und stellte fest, dass die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie zum Zeitpunkt der Anschaffung auf 30 Jahre verkürzt war.