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Steuerfreier Immobilienverkauf: Selbstnutzung im Verkaufsjahr unentbehrlich - also nicht zu früh ausziehen!

Werden Immobilien des Privatvermögens vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, so dass häufig ein erheblicher Steuerzugriff erfolgt. Besteuert wird der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der anfallenden Werbungskosten.

Keine Versteuerung muss hingegen erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt worden ist. Hierfür muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

• im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
• im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren

vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof hat sich in einem neuen Beschluss mit der zweiten Fallvariante auseinandergesetzt und erneut entschieden, dass eine Selbstnutzung "im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren" bereits dann vorliegt, wenn die Selbstnutzung

• im Veräußerungsjahr und dem Vorvorjahr zumindest an einem Tag und
• im Vorjahr vor der Veräußerung durchgehend bestanden hat.

Im zugrundeliegenden Fall hatte allerdings im Jahr der Veräußerung gar keine Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr stattgefunden, so dass sich der klagende Immobilienbesitzer nicht mehr auf die Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung berufen konnte.

Hinweis: Für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ist also zumindest ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen erforderlich, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt und im Veräußerungsjahr endet. Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte also darauf achten, dass die Selbstnutzung erst im Veräußerungsjahr endet.