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Öffentlich geförderter Wohnraum: Pflicht zur verbilligten Vermietung erhöht nicht die Grunderwerbsteuer

Bei einem Grundstückskauf bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Werterhöhend müssen daher beispielsweise Verpflichtungen erfasst werden, die der Erwerber vom Veräußerer übernimmt.

In einem neuen Urteil hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage befasst, ob Verpflichtungen im Rahmen eines öffentlichen Wohnraumfördermodells eine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung darstellen. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Investorin im Jahr 2015 unbebaute Grundstücke erworben. Nach einem städtebaulichen Vertrag hatte für die Grundstücke die Verpflichtung bestanden, dort geförderten Wohnraum herzustellen. Der Vertrag sah eine künftig verbilligte Vermietung an Personen vor, die von der Stadt zu benennen waren. Im Gegenzug bewilligte die Stadt der Investorin nach Kaufvertragsabschluss niedrigverzinsliche Darlehen.

Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer nicht nur auf Grundlage des reinen Kaufpreises, sondern bezog auch die Verpflichtung zur verbilligten Vermietung als sonstige Leistung ein (mit dem kapitalisierten Wert). Der BFH lehnte dies jedoch ab und urteilte, dass die Verpflichtung zur verbilligten Vermietung keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung war. Die Verpflichtung war der Investorin rechtlich bindend erst in den Förderbescheiden auferlegt worden, sie war somit nicht von der Veräußerin übernommen worden. Selbst wenn man aber - wie das Finanzgericht in der Vorinstanz - von einer übernommenen Verpflichtung ausginge, läge ebenfalls keine sonstige Leistung vor.

Der BFH verwies auf die Rechtsprechung zum sozialen Wohnungsbau, wonach eine auf den Erwerber übergehende Mietpreisbindung nicht zusätzlich als sonstige Leistung anzusehen ist. Diese Rechtsprechung gilt nicht nur, wenn der Käufer vom Verkäufer neben der Mietpreisbindung direkt auch die im Gegenzug gewährten Darlehen übernimmt, sondern auch dann, wenn die Darlehen - wie im Urteilsfall - erst nach Kaufvertragsabschluss an den neuen Eigentümer ausgereicht werden. Im Gesamtkonzept der staatlichen Wohnraumförderung kommt der Mietpreisbindung kein eigenständiger Wert zu, stattdessen muss sie in Zusammenhang mit den "verknüpften" zinsgünstigen Darlehen gesehen werden.