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Erbschaftsteuer: Familienheim steuerfrei erben, wenn es vorher vermietet war?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann das geerbte Familienheim von der Erbschaftsteuer befreit werden. Eine dieser Bedingungen ist, dass der Erbe das Familienheim nach dem Erbfall selbst nutzt und unmittelbar (genauer gesagt: innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall) einzieht. Was aber gilt, wenn der Erblasser vorher schon nicht mehr in dem Haus gewohnt hat, weil dies aufgrund von Pflegebedürftigkeit nicht mehr möglich war? Das Finanzgericht München (FG) hatte darüber zu entscheiden.

Die Klägerin ist Alleinerbin ihrer im Februar 2018 verstorbenen Mutter. Im Nachlass befand sich auch der 50%ige Miteigentumsanteil an einem Zweifamilienhaus. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde von X, dem Enkel der Erblasserin, genutzt und war zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht vermietet. Die Wohnung im Obergeschoss wurde zunächst von der Erblasserin genutzt, stand nach deren Umzug in eine Pflegeeinrichtung seit April 2014 erst leer und wurde dann befristet für den Zeitraum 01.04.2016 bis 31.03.2020 an Y vermietet, um mit der Miete die Kosten des Pflegeheims zu decken. Die Klägerin beantragte in der Erbschaftsteuererklärung die Steuerbefreiung für das Familienheim, die ihr das Finanzamt aber nicht gewährte. Im August 2020 bezog die Klägerin die Wohnung im Obergeschoss.

Die Klage vor dem FG auf Gewährung der Erbschaftsteuerbefreiung war begründet. Ein im Inland belegenes Grundstück kann steuerfrei bleiben, soweit der Erblasser dieses bis zum Erbfall selbst genutzt hat. Die Tatsache, dass die Erblasserin die Wohnung für eine befristete Dauer von vier Jahren vermietet hat, schließt eine Steuerbefreiung nicht aus. Die Erblasserin konnte die Wohnung aus zwingenden Gründen - wegen Pflegebedürftigkeit - zuletzt nicht selbst nutzen. Sie hatte auch ein berechtigtes Interesse an der Vermietung, da die Mieteinnahmen die Kosten des Pflegeheims mitfinanzieren sollten. Eine unverzügliche Selbstnutzung kann nach Ansicht des Gerichts auch vorliegen, wenn die Erbin innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Mietvertrags in die Wohnung eingezogen ist. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass während eines Zehnjahreszeitraums nach dem Erwerb die Wohnung nicht nur vom Erwerber bewohnt wird, sondern auch in dessen Eigentum verbleibt. Daher ist im Besprechungsfall die Steuerbefreiung zu gewähren.