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Verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer: Wann sich eine schnellere Abschreibung von Immobilien erreichen lässt

Vermietete Immobilien im Privatvermögen, die ab 2023 fertiggestellt werden, können mit jährlich 3 % abgeschrieben werden (lineare Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Bei Fertigstellung vor 2023 gilt ein AfA-Satz von 2 %. Alte Gebäude mit Baujahren vor 1925 lassen sich mit 2,5 % abschreiben.

Hinweis: Sofern sich die Immobilie im Betriebsvermögen befindet und nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, gilt für Baujahre ab 1985 einheitlich ein AfA-Satz von 3 % (bei Baubeginn oder Kauf vor 2001: 4 %).

Vom Gesetz her wird also - je nach Fallgestaltung - eine typisierte Nutzungsdauer eines Gebäudes von 25, 33, 40 oder 50 Jahren angenommen. Die festen AfA-Sätze müssen unabhängig vom tatsächlichen Alter des Gebäudes angewandt werden. Sie gelten auch für erworbene Bestandsimmobilien. Immobilieneigentümer haben aber in engen Grenzen die Möglichkeit, von den typisierten AfA-Sätzen abzuweichen und eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, so dass sich die Abschreibung beschleunigen lässt. Aus dem Nachweis müssen sich Rückschlüsse auf die maßgeblichen Faktoren für die verkürzte Nutzungsdauer ergeben (z.B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung der Immobilie, rechtliche Nutzungsbeschränkungen). Das Bundesfinanzministerium hat nun dargelegt, wann die Finanzämter eine verkürzte Nutzungsdauer akzeptieren:

• Es bedarf einer konkreten Rechtfertigung für eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer. Der Eigentümer muss darlegen, dass das Gebäude vor Ablauf der typisierten Zeiträume bereits technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist.
• Eine verkürzte Nutzungsdauer kann beispielsweise anzuerkennen sein, wenn der Eigentümer bereits zum Abbruch des Gebäudes verpflichtet ist.
• Für besondere Betriebsgebäude (z.B. Hallen in Leichtbauweise) kann sich eine verkürzte Nutzungsdauer bereits aus den amtlichen AfA-Tabellen ergeben. Gleiches gilt für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (z.B. Ladeneinbauten).
• Für Mietereinbauten kann eine verkürzte Nutzungsdauer aus der begrenzten Mietdauer hergeleitet werden.
• Die tatsächliche Nutzungsdauer wird auch durch den technischen Verschleiß beeinflusst. Hierfür ist etwa zu beurteilen, inwieweit die Tragstruktur des Bauwerks (insbesondere Wände und Dach) die Nutzungsfähigkeit des Gebäudes beschränkt.
• Zum Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer muss ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von (un-)bebauten Grundstücken oder einer Person vorgelegt werden, die als Sachverständiger oder Gutachter entsprechend akkreditiert ist.