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Erweiterte Kürzung: Gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze

Wenn Sie mehrere Grundstücke verkaufen, wirft das Finanzamt auf diesen Verkauf einen genaueren Blick, denn es gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Bis zu dieser Grenze wird im Allgemeinen davon ausgegangen, dass eine Vermögensverwaltung vorliegt. Bei mehr als drei Objekten geht man davon aus, dass ein Gewerbebetrieb vorliegt, für den Gewerbesteuer gezahlt werden muss. Damit eine Privatperson und ein Unternehmen gleichbehandelt werden, kann ein Unternehmen beantragen, dass der Anteil des Gewinns, der auf die Grundstücksverwaltung entfällt, von der Gewerbesteuer ausgenommen wird. Das Finanzgericht Hamburg (FG) musste in einem Streitfall darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen hierfür vorlagen.

Der A-Konzern, zu dem die Klägerin gehört, betreibt im Wesentlichen den An- und Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die Klägerin selbst ist eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, die ebenfalls im Immobilienbereich tätig ist. 2012 erwarb sie ein Grundstück, das mit einer als Einzelhandelsgeschäft genutzten Gewerbeimmobilie bebaut war. Das Gebäude wurde von einem Mieter genutzt. Mit der H-GmbH, die auch zum A-Konzern gehört, vereinbarte die Klägerin die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Nach umfangreichen Modernisierungen veräußerte die Klägerin das Grundstück 2014 an die K-GmbH. Die Klägerin beantragte die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer, die auch genehmigt wurde. Nach einer Außenprüfung kam der Betriebsprüfer zu dem Ergebnis, dass die Klägerin einen gewerblichen Grundstückshandel betreibe und daher die erweiterte Kürzung zu versagen sei.

Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war erfolgreich; die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung liegen vor. Es liege kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Nach ständiger Rechtsprechung gelte die Drei-Objekt-Grenze. Allerdings habe diese nur indizielle Bedeutung. Auch bei Veräußerung von weniger als vier Objekten könnten besondere Umstände auf eine dennoch vorliegende gewerbliche Betätigung schließen lassen. Etwa wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden sei oder es von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut werde. Im Streitfall sei die Klägerin nur vermögensverwaltend tätig geworden. Es habe keinen Hinweis auf eine frühzeitige Veräußerungsabsicht gegeben. Gegen eine unbedingte Veräußerungsabsicht sprächen auch die im Juli 2014 langfristig abgeschlossenen Darlehensverträge, mit denen das Objekt finanziert worden sei. Zudem sei die Sanierung nicht nach den Wünschen des Erwerbers erfolgt.