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Privates Veräußerungsgeschäft: Nutzungsüberlassung an geschiedenen Ehegatten ist keine Selbstnutzung

Wer eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss den realisierten Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Steuerfrei bleibt der Gewinn bei Veräußerung binnen zehn Jahren jedoch, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt wurde. Nach dem Einkommensteuergesetz muss hierzu eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

• im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
• im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren

vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte bereits Anfang 2023 entschieden, dass ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn erzielt wird, wenn ein geschiedener Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Ehescheidung seinen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Einfamilienhaus an den früheren Ehepartner verkauft und er schon Jahre vorher aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen ist.

Im zugrunde liegenden Fall hatten Eheleute ab 2008 gemeinsam mit ihrem Sohn ein Einfamilienhaus bewohnt, das im hälftigen Miteigentum beider Partner stand. Als die Ehe in die Krise geriet, zog der Mann im Jahr 2015 aus. Die Ehefrau blieb mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie wohnen. Zwei Jahre später verkaufte der Mann seinen Miteigentumsanteil an seine Ex-Frau, nachdem diese ihm die Zwangsversteigerung der Immobilie angedroht hatte. Das Finanzamt besteuerte den erzielten Wertzuwachs als privaten Veräußerungsgewinn und erhielt hierfür nun grünes Licht vom BFH.

Der BFH hat diese Rechtsprechung nun in einem etwas anders gelagerten Fall bestätigt, in dem ein Ehemann infolge der Trennung ebenfalls aus dem gemeinsam genutzten Familienheim ausgezogen war, das den Eheleuten jeweils zur Hälfte gehörte. Die Ehefrau und die beiden gemeinsamen Kinder blieben im Haus wohnen. Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung übertrug die Frau ihren Miteigentumsanteil zunächst auf den Mann; die Scheidungsfolgevereinbarung sah vor, dass Frau und Kinder danach noch einige Jahre mietfrei in dem Haus wohnen bleiben konnten (Unterhaltsleistung). Als diese Zeit abgelaufen war, veräußerte der Mann die Immobilie und wurde hierfür vom Finanzamt zur Kasse gebeten, indem ein privates Veräußerungsgeschäft angenommen wurde.

Der BFH bestätigte den Steuerzugriff auch in diesem Fall und urteilte, dass der Mann das Haus im maßgeblichen Zeitpunkt vor der Veräußerung nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte. Die Nutzung durch die geschiedene Ehefrau durfte dem Ehemann nicht mehr als Eigennutzung zugerechnet werden (sog. schädliche Mitbenutzung).