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Erhaltung oder Herstellung: Welche Kosten sind nach Zerstörung eines Gebäudes berücksichtigungsfähig?

Wenn Sie ein Gebäude vermieten, können Sie die damit in Zusammenhang stehenden Kosten als Werbungskosten berücksichtigen. Allerdings kann es sein, dass die Kosten nicht sofort abziehbar sind. Das ist beispielsweise bei den Anschaffungskosten der Fall, da diese im Wege der Abschreibung auf mehrere Jahre verteilt werden. Aber auch bei der Sanierung etwa nach einem Brand ist genau zu differenzieren, wofür die Gelder aufgewendet werden. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste in einem solchen Fall entscheiden, wie die Aufteilung zu erfolgen hat.

Der Kläger hatte im Jahr 2015 eine Immobilie für lediglich 35.000 EUR erworben und dann für eine monatliche Miete von 260 EUR zuzüglich 50 EUR Nebenkosten vermietet. Das Mietverhältnis war auf fünf Jahre befristet. Nach diesem Zeitraum wollte der Kläger das Gebäude abreißen bzw. kernsanieren. Im Jahr 2016 wurde das Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt. Eine Gebäudeversicherung gab es aufgrund des hohen Gebäudealters nicht. In der Einkommensteuererklärung machte der Kläger sowohl Kosten für die Brandbeseitigung als auch sonstige Renovierungskosten geltend. Seiner Ansicht nach handelte es sich um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen. Nach Meinung des Finanzamts hingegen lagen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor.

Die Klage vor dem FG war teilweise erfolgreich. Die Kosten, die für die Brandbeseitigung aufgewendet worden seien, könnten als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden. Sie seien nicht Teil einer baulichen Maßnahme. Die für die Renovierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten seien jedoch nur als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu berücksichtigen und daher über mehrere Jahre abzuschreiben. Dies vermeide eine Ungleichbehandlung des Erwerbers eines renovierten gegenüber dem Erwerber eines heruntergewirtschafteten und noch zu renovierenden Gebäudes.