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Gebäudebewertung: Wie Geschossflächenzahl und Bodenrichtwert zusammenhängen

Wenn Sie ein Gebäude geschenkt bekommen, muss für die Berechnung der Schenkungsteuer der Wert des Gebäudes ermittelt werden. Für manche Grundstücke gibt es einen sogenannten Bodenrichtwert. Das ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets. Ein wertbeeinflussender Faktor kann hierbei die Geschossflächenzahl (GFZ) sein. Diese gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes zur Grundstücksfläche an. Im Streitfall war die bei Ermittlung des Bodenrichtwerts berücksichtigte GFZ aufgrund einer Änderung des Bebauungsplans nicht mehr zulässig. Das Finanzgericht München (FG) musste daher entscheiden, ob der Bodenrichtwert anzupassen ist.

A und B waren zu je 50 % Eigentümer eines Grundstücks. Dieses wurde im Jahr 1952 mit der damals zulässigen GFZ von 0,65 bebaut worden. Im Jahr 2012 gab es einen neuen Bebauungsplan, nach dem nur noch eine GFZ von 0,4 zulässig war. Die Kläger erhielten von A und B jeweils ein Viertel des Objekts geschenkt. Für die Schenkungsteuer wurde der Grundbesitzwert des Objekts ermittelt und den Klägern zugerechnet. Die Wertermittlung erfolgte unter Anwendung des Sachwertverfahrens (Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche). Der Gutachterausschuss hatte einen Bodenrichtwert von 1.700 EUR/qm bei einer GFZ von 0,5 ermittelt. Da das Gebäude jedoch mit einer GFZ von 0,65 bebaut war, errechnete das Finanzamt einen Bodenrichtwert von 1.929,13 EUR/qm.

Die Klage hiergegen erwies sich als begründet. Das Finanzamt hatte zu Unrecht den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert an die auf dem Grundstück am Bewertungsstichtag tatsächlich gegebene GFZ von 0,65 angepasst. Der Bodenrichtwert kann nach Gerichtsmeinung nicht auf die am Bewertungsstichtag tatsächlich bestehende GFZ angepasst werden - auch dann nicht, wenn das Gebäude Bestandsschutz genießt. Vielmehr war der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert mit einer GFZ von 0,5 auf eine GFZ von 0,4 anzupassen. Denn nach dem seit 2012 geltenden Bebauungsplan konnte das Objekt am Bewertungsstichtag höchstens mit einer GFZ von 0,4 bebaut werden.

Und nach dem Gesetz darf nur dann eine vom Bodenrichtwertgrundstück abweichende GFZ-Anpassung erfolgen, wenn das zu bewertende Grundstück am Bewertungsstichtag auch tatsächlich mit dieser GFZ rechtlich zulässig hätte bebaut werden können. Das war hier aber nicht der Fall.