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Grundstückswert: Welche Anforderungen ein Gutachten erfüllen muss

Beim Kauf eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an. Das gilt nicht nur, wenn man ein Grundstück direkt vom Veräußerer erwirbt, sondern auch, wenn man durch den Erwerb eines Gesellschaftsanteils (Mit-)Eigentümer eines Grundstücks wird. Dann ist es natürlich wichtig zu wissen, wie hoch der Wert des Grundstücks ist. In solchen Fällen ist eine Bewertung durchzuführen. Aber braucht man hierfür einen speziellen Gutachter? Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) musste kürzlich darüber entscheiden.

Der Kläger hielt schon länger einen hälftigen Anteil an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese hatte im Jahr 2010 eine Sporthalle erworben. Am Stichtag (30.06.2020) erwarb der Kläger die andere Anteilshälfte. Die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts forderte von der Bewertungsstelle eine Bedarfsbewertung an, die zu einem Wert von 456.568 EUR kam. Der Kläger legte Einspruch ein und das Gutachten eines Sachverständigen vor, wonach der Verkehrswert am 17.12.2008 nur 50.000 EUR betrug.

Das Gutachten wurde vom Finanzamt wegen des Wertermittlungsstichtags nicht anerkannt. Im Klageverfahren legte der Kläger zuletzt ein Gutachten des Gutachters B vom 05.12.2023 zum Stichtag 30.06.2020 mit einem Verkehrswert von 150.000 EUR vor.

Die Klage vor dem FG war nicht begründet. Es gab keinen Fehler beim Bewertungsverfahren des Finanzamts. Die vom Kläger vorgelegten Gutachten waren allerdings mangelhaft. Beim ersten war es der falsche Bewertungsstichtag, beim zweiten fehlte die Unterschrift des Gutachters und beim dritten besaß der Gutachter nicht die erforderliche Qualifikation. Für Bewertungsstichtage bis zum 22.07.2021 sind nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zugelassen.

Für Bewertungsstichtag nach dem 22.07.2021 sind auch lediglich zertifizierte Gutachter zugelassen. Da die Anforderungen an den Gutachter nicht erfüllt waren, musste das Gericht nicht prüfen, ob die den Sachverständigen zertifizierende Stelle ihrerseits zertifiziert, ob das Zertifikat abgelaufen, ob das Gutachten unterschrieben oder ob der Gutachter zu Grundstücksbewertungen überhaupt zugelassen war.