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Private Spekulationsgeschäfte: Besteuerung erfolgt erst bei Zahlungseingang

Die Besteuerung von Gewinnen aus einem privaten Veräußerungsgeschäft erfolgt in demjenigen Jahr, in dem der Verkäufer den Zahlungseingang verbuchen kann. Dieses Zuflussprinzip gilt generell für Privateinkünfte, also auch für Zinsen, Mieten oder Renten. So ist auch der Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erst in dem Jahr zu versteuern, in dem der Veräußerungserlös zufließt.

Unerheblich ist hingegen der Zeitpunkt, in dem der Kaufvertrag beim Notar geschlossen wurde. Dieser Tag ist für die Berechnung der Spekulationsfrist maßgeblich. Denn dabei wird auf den Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags - und nicht auf die Eigentumsübertragung, den Zeitpunkt des Übergangs von Gefahr, Nutzen und Lasten oder die tatsächliche Zahlung - abgestellt.

Die Tatsache, dass der Zahlungseingang über die Steuerpflicht entscheidet, ist besonders bei Vorgängen rund um einen Jahreswechsel relevant. Denn die Zuordnung größerer Beträge beeinflusst die Einkommensteuerprogression beim Verkäufer. Zu Auslegungsproblemen kann es kommen, wenn die Geldüberweisung im Dezember des alten Jahres auf das Notaranderkonto und erst Mitte Januar des folgenden Jahres an den Verkäufer erfolgt. Der Zugang auf dem Konto des Notars löst noch keine Steuerpflicht aus, so dass ein Spekulationsgewinn erst im neuen Jahr vorliegt. Denn der Tatbestand des Zuflusses ist nach einem Urteil des Finanzgerichts Hamburg wirtschaftlich auszulegen. Das heißt, der Verkäufer kann erst dann etwas versteuern, wenn er darüber tatsächlich auch verfügen kann. Solange der Notar die Mittel für fremde Rechnung hält, hat der Verkäufer keine Verfügungsgewalt über sie, sondern erhält sie erst durch die anschließende Überweisung.

Hinweis: Das Zuflussprinzip bei Spekulationsgeschäften bringt drei weitere Besonderheiten mit sich:

• Fließt der Veräußerungserlös nach der Vereinbarung ratenweise zu, sind die einzelnen Zahlungen zum jeweiligen Zuflusszeitpunkt zu erfassen. Ein Gewinn fällt dann erstmals in dem Jahr an, in dem die Raten den Buchwert der Immobilie (Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen) überschreiten.
• Zahlt der Erwerber eine Leibrente an den Ex-Besitzer, gehört der Ertragsanteil zu dessen sonstigen Einkünften. Der in der Leibrente enthaltene Kapitalwert führt ebenfalls erst ab demjenigen Jahr zu einem Veräußerungsgewinn, in dem er erstmals den Buchwert übersteigt.
• Muss ein bereits vereinnahmter Kaufpreis nach Minderung durch den Käufer teilweise wieder zurückbezahlt werden, ist der Spekulationsgewinn voll im Jahr der Vereinnahmung zu versteuern, auch wenn die Rückzahlung erst in ein späteres Jahr fällt.