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Liebhaberei: Geschlossene Immobilienfonds wollen Überschüsse erzielen

Bei einer dauerhaften Vermietung sind grundsätzlich und ohne Nachweis Mietverluste vom Finanzamt nicht in Frage zu stellen. Liegen Hypothekenzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand und laufende Kosten über den erhaltenen Mieten, darf das negative Ergebnis mit anderen Einkünften des Hauseigentümers verrechnet werden. Dies ergibt sich aus der vom Bundesfinanzhof in den vergangenen Jahren entwickelten positiven Rechtsprechung zur privaten Vermietung, was sich auch auf vermögensverwaltende geschlossene Immobilienfonds übertragen lässt. Liebhaberei und damit gestrichene Verluste bei Immobilienfonds wird nur bei fehlender Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt. Dabei wird nicht beanstandet, dass die Fondsgesellschaften in den Anfangsjahren zunächst erst einmal rote Zahlen schreiben. Entscheidend ist vielmehr, ob der Fondssparer über die gesamte Laufzeit hinweg einen Totalüberschuss realisieren kann und sich dies aus realistischen Prognosen des Emissionsprospekts ableiten lässt. Dann wollen die Gesellschaften auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielen.

Hinweis: Wertsteigerungen bleiben bei der Prüfung unberücksichtigt, weil Verkaufsgewinne nicht zu den Mieteinkünften gehören, sondern höchstens ein privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist auslösen können.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds muss die Einkünfteerzielungsabsicht sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der jedes einzelnen Beteiligten gegeben sein. Da die Initiatoren langfristig von positiven Renditen ausgehen, sind lediglich einzelne Anleger gefährdet, die ihre Einlage nahezu ohne Eigenmittel fremdfinanzieren. Die Summe ihrer bezahlten Schuldzinsen muss zumindest leicht unter den erwarteten Fondserträgen liegen.

Beim Fonds hingegen liegt keine Liebhaberei vor, wenn trotz der anfänglichen Verluste nach einer prospektierten Laufzeit ein Überschuss erzielt werden soll und keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Prognoserechnung von unzutreffenden oder unrealistischen Annahmen ausgeht. Daher kann der Anleger zunächst einmal grundsätzlich davon ausgehen, dass Überschüsse erwirtschaftet werden sollen, die er dann seinen eigenen Kreditaufwendungen gegenüberstellen kann. Verbleibt weiterhin ein positives Ergebnis, liegt keine Liebhaberei vor und die Anfangsverluste zählen steuerlich.