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Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Sanierungskosten können Grunderwerbsteuer erhöhen
In vielen Bundesländern liegt der Grunderwerbsteuersatz inzwischen bei bis zu 5 %; lediglich Bayern, Hessen und Sachsen halten noch am alten Satz von 3,5 % fest. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung, also der Kaufpreis des Grundstücks, der Wohnung oder des Hauses.
Planen Sie, ein unbebautes Grundstück zu erwerben und anschließend bebauen zu lassen, sollten Sie allerdings nicht blind darauf vertrauen, dass die Grunderwerbsteuer nur für den reinen Bodenwert berechnet wird. Denn besteht zwischen Kauf- und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang, fällt auch für die Baukosten Grunderwerbsteuer an. Klassischer Fall für einen solchen sogenannten einheitlichen Erwerbsgegenstand sind Grundstückskäufe, bei denen der Verkäufer direkt die Bebauung übernimmt.
Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, dass unter Umständen sogar Sanierungskosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines bebauten Grundstücks anfallen, in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzuberechnen sind: Ein Investor hatte im Jahr 2004 ein altes Verwaltungs- und Produktionsgebäude von einer Aktiengesellschaft (AG) erworben. Bereits vor dem Kauf hatte die AG dem Investor im Rahmen eines Generalübernehmervertrags angeboten, das Gebäude für 8 Mio. EUR zu sanieren. Erst 19 Monate nach dem Erwerb kam dieser Vertrag zustande - allerdings mit leicht abgewandeltem Inhalt (z.B. dem zusätzlichen Einbau eines Aufzugs, einer anderen Fassadengestaltung).
Nach Auffassung des BFH bilden das Grundstück und das sanierte Gebäude einen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dafür müssen weder Kauf- und Bauvertrag in einem einzigen Schriftstück zusammengefasst werden, noch muss ein einheitlicher Gesamtpreis vorliegen. Entscheidend ist allein, dass
- der Veräußerer das Angebot zur Gebäudesanierung vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags abgegeben und
- der Erwerber das Angebot später unverändert oder lediglich mit geringen Abweichungen angenommen hat.
| Information für: | Kapitalanleger, Hausbesitzer |
| zum Thema: | Grunderwerbsteuer |
