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Veräußerer erstattet Erwerbsnebenkosten: Spätere Herabsetzung der Grunderwerbsteuer möglich

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt beim Kauf eines Grundstücks an. Ihre Höhe richtet sich in erster Linie nach dem Kaufpreis. Ändert sich der Kaufpreis nachträglich, kann die GrESt unter Umständen angepasst werden.

Welche steuerlichen Folgen es hat, wenn der Verkäufer dem Käufer die mit dem Grundstücksverkauf zusammenhängenden Notarkosten und Gebühren der Grundschuldbestellung erstattet, hat vor kurzem der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht.

Nach den zivilrechtlichen Regelungen muss grundsätzlich der Käufer diese Kosten tragen. Die im Urteilsfall vertraglich vorgesehene und tatsächlich erfolgte Abwälzung auf den Verkäufer führt daher nach Auffassung des Gerichts dazu, dass sich die Bemessungsgrundlage der GrESt nachträglich um die erstatteten Kosten mindert.

Dieser materiell-rechtlichen Einschätzung schloss sich allerdings die Frage an, ob die Herabsetzung der Gegenleistung verfahrensrechtlich überhaupt noch möglich war - denn die Verkäuferin hatte die Kosten erst erstattet, nachdem der GrESt-Bescheid bestandskräftig war. Der BFH konnte diese Frage nicht abschließend klären, so dass nun das Finanzgericht in einem zweiten Rechtsgang noch Licht in die Angelegenheit bringen muss.

Allerdings gab der BFH den Finanzrichtern eine Denkhilfe mit auf den Weg. Demnach darf die im Grunderwerbsteuergesetz vorgesehene Bescheidänderung wegen nachträglicher Herabsetzung der Gegenleistung hier nicht vorgenommen werden. Nach dieser Vorschrift ist die GrESt herabzusetzen, wenn sich die Gegenleistung innerhalb von zwei Jahren nach der Steuerentstehung vermindert. Der vorliegende Fall war jedoch anders gelagert, da die Kostenerstattung nicht nachträglich erfolgte, sondern bereits im Kaufvertrag vereinbart war.

Eine Hintertür für eine Bescheidänderung könnte die Abgabenordnung in Form einer sogenannten Änderung aufgrund neuer Tatsachen bereithalten. Ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, muss das Finanzgericht noch klären.

Hinweis: Im Urteilsfall hatte die Verkäuferin auch die anfallende GrESt komplett übernommen, wohingegen nach dem Gesetz Verkäufer und Käufer die Steuer als Gesamtschuldner schulden. Der BFH urteilte jedoch, dass diese Kostenübernahme nicht dazu führt, dass die GrESt herabgesetzt wird, da die Steuer ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht beeinflussen darf. Steuerlich günstiger wäre es daher gewesen, wenn der Käufer die GrESt selbst getragen hätte und die Vertragsparteien einen um die GrESt geminderten Kaufpreis vereinbart hätten.