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Rückabwicklung eines Grundstückskaufs: Grunderwerbsteuer kann aufgehoben werden

Wird ein Grundstückskauf rückabgewickelt, noch bevor das Eigentum auf den Käufer übergegangen ist, so lässt der Fiskus aus steuerlicher Sicht eine "Rolle rückwärts" zu: Die Grunderwerbsteuer wird in diesen Fällen nicht festgesetzt beziehungsweise wieder aufgehoben, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. ein vorbehaltenes Rücktrittsrecht innerhalb von zwei Jahren nach Steuerentstehung ausgeübt wird).

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil darauf hingewiesen, dass dieser Notausstieg voraussetzt, dass der Verkäufer nach Rückabwicklung des Vertrags seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt hat. Demgegenüber kann ein Ausstieg aus der Grunderwerbsteuer bei sofortigem Wiederverkauf des Grundstücks ausgeschlossen sein, wenn der zurückgetretene Erwerber seine bisher erlangte Rechtsposition in der Weise nutzen kann, dass er den Verkauf an einen neuen Erwerber gezielt einfädelt.

Beispiel: Ist der Aufhebungs- und der Weiterveräußerungsvertrag in einer einzigen Urkunde zusammengefasst, kann der Ersterwerber seinen Ausstieg aus dem Vertrag zum Verkauf an einen (von ihm ausgewählten) Dritten nutzen. Der Verkäufer hält in dieser Konstellation nicht mehr die Fäden in der Hand: Sobald der Ausstieg aus dem ersten Vertrag durch die Unterschrift aller Beteiligten besiegelt ist, ist der Verkäufer bereits wieder daran gebunden, das Grundstück an den neuen Erwerber zu übereignen.

Der BFH weist aber darauf hin, dass die bestehende Einflussnahme des zurückgetretenen Erwerbers auf den Weiterverkauf allein noch nicht ausreicht, um die Tür zum Grunderwerbsteuerausstieg zuzuschlagen. Hinzukommen muss, dass der Ersterwerber seine verbliebene Rechtsposition auch im eigenen wirtschaftlichen Interesse verwertet hat (z.B. dass er auf den erneuten Verkauf an eine eigene Tochtergesellschaft hingewirkt hat). War ihm hingegen gleichgültig, an wen das Grundstück veräußert wurde, und wollte er durch die Benennung eines Ersatzkäufers nur die Rückabwicklung vorantreiben, so ist der Ausstieg aus der Grunderwerbsteuer weiterhin möglich.

Hinweis: Im Urteilsfall war die Interessenlage des zurückgetretenen Erwerbers allerdings noch unklar, so dass das Finanzgericht in einem zweiten Rechtsgang die Umstände der Rückabwicklung und des Wiederverkaufs ausleuchten muss. Kernfrage wird sein, ob der Erwerber den Ersatzkäufer aus eigenem Interesse benannt hat oder ob er nur seinen eigenen Ausstieg im Sinn hatte.