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Fremdfinanzierte Immobilien: Ablösezahlungen aus Zinsswaps gehören nicht zu den Vermietungseinkünften

Bei sogenannten Zinsswaps handelt es sich um Finanztermingeschäfte, die häufig zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken eingesetzt werden. Bis einschließlich 2008 waren derartige Termin- als private Veräußerungsgeschäfte zu versteuern, wenn zwischen Erwerb und Beendigung nicht mehr als ein Jahr lag. Außerhalb dieser Veräußerungsfrist waren entsprechende Gewinne nicht steuerbar.

Der Versuch eines Finanzamts aus Baden-Württemberg, Ausgleichszahlungen aus Zinsswap-Geschäften den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen mit der Folge, dass sie auch außerhalb der einjährigen Veräußerungsfrist besteuert werden können, ist vor dem Bundesfinanzhof (BFH) gescheitert. Das Gericht entschied, dass Einnahmen aus diesen Finanztermingeschäften nicht schon deshalb als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu werten sind, weil die Geschäfte ursprünglich dazu abgeschlossen wurden, um das Risiko steigender Zinsen bei der Finanzierung von Vermietungsobjekten abzusichern.

Im Urteilsfall hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mehrere (fremdfinanzierte) Immobilien vermietet. Um sich vor dem Risiko steigender Zinsen abzusichern, schloss die GbR mehrere Zinsswaps mit Banken ab. Im Jahr 2007, somit nach dem Ablauf der einjährigen Veräußerungsfrist, löste sich die GbR aus entsprechenden Zinsswap-Verträgen, so dass ihr Ausgleichszahlungen von rund 2,3 Mio. EUR zuflossen. Die Finanzierungsdarlehen der Vermietungsobjekte wurden durch diese Zahlungen nicht getilgt und blieben unverändert bestehen. Das Finanzamt rechnete die Zahlungen den Vermietungseinkünften zu. Der BFH lehnte einen Steuerzugriff auf die Zahlungen jedoch ab und entschied, dass eine Besteuerung nur nach den Regeln zu privaten Veräußerungsgeschäften in Betracht kommt. Da die hier geltende gesetzliche Veräußerungsfrist von einem Jahr jedoch bereits abgelaufen war, musste die Gesellschaft die vereinnahmten Ausgleichszahlungen nicht versteuern.

Hinweis: Die Urteilsgrundsätze sind zur alten bis einschließlich 2008 geltenden Rechtslage ergangen. Seit 2009 müssen Einnahmen aus Zinsswaps losgelöst von einer Veräußerungsfrist stets als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert werden.