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Umsatzsteuer: Vergleichszahlung führt nicht zur Korrektur der Umsatzsteuer
Sagt der Verkäufer eines Gebäudes dem Erwerber eine Mietgarantie zu für den Fall, dass die Erträge später nicht wie erwartet ausfallen, stellt sich die Frage, wie diese Zahlung umsatzsteuerlich zu behandeln ist. Hierbei sind zwei Varianten möglich:
- Es handelt sich um eine Minderung des ehemaligen Kaufpreises. Dann wird die Umsatzsteuer im Nachhinein entsprechend gemindert und der Erwerber kann weniger Vorsteuer aus dem Kauf absetzen.
- Als echter Schadenersatz ist die Mietgarantie nicht steuerbar und der Käufer kann die erstattete Vorsteuer in vollem Umfang behalten.
Nach dem Urteil des FG Schleswig-Holstein handelt es sich umsatzsteuerlich um einen echten Schadenersatz, der die Bemessungsgrundlage für die Lieferung des Gebäudes nicht mindert. Denn sonst hätte eine Änderung des Kaufpreises eintreten und die Bemessungsgrundlage durch eine nachträgliche Vereinbarung ermäßigt werden müssen.
Im Urteilsfall musste der Erwerber zuerst rund 10 Mio. EUR zahlen. Aufgrund einer gerichtlichen Vereinbarung bekam er Jahre später wegen ausbleibender Erträge 0,6 Mio. EUR vom Verkäufer erstattet. Dies hing zwar wirtschaftlich mit dem Kaufvertrag zusammen, beruhte jedoch auf der vereinbarten Mietgarantie und somit auf einer anderen Grundlage. Der Anspruch bestand insofern unabhängig vom Wert des Grundstücks und die Höhe des zu zahlenden Betrags wurde nach dem entstandenen Mietausfall ermittelt. Die Qualifizierung als nicht steuerbarer echter Schadenersatz hat zwei Konsequenzen:
- Beim Erwerber kommt es zu keiner Vorsteuerkorrektur.
- Der Verkäufer muss keine Änderung der Bemessungsgrundlage vornehmen und damit die Umsatzsteuer für die Lieferung des Objekts nicht nachträglich verringern.
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