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Gemischtgenutzte Immobilie: Wenn ein Gesellschafter einen Teil privat nutzt

Bei der Anschaffung und insbesondere der Herstellung einer sowohl unternehmerisch als auch privat genutzten Immobilie können Sie gegebenenfalls die gesamte Vorsteuer abziehen - auch die, die auf den privat genutzten Teil entfällt. Voraussetzung ist allerdings, dass mehr als 10 % der Nutzfläche ausschließlich für unternehmerische Zwecke verwendet werden. Gemischtgenutzte Flure oder Garagen sind dabei nicht zu berücksichtigen.

Ist nach diesen Kriterien eine unternehmerische Nutzung zu mehr als 10 % gegeben, können Sie als Unternehmer das gesamte Gebäude Ihrem Unternehmensvermögen zuordnen und den gesamten Vorsteuerabzug geltend machen. Sie haben dabei ein sogenanntes Zuordnungswahlrecht: Das bedeutet, dass Sie die ganze Immobilie oder einen geringeren prozentualen Anteil Ihrem Unternehmensvermögen zuordnen können - aber nicht müssen.

Entscheiden Sie sich für die volle Zuordnung, müssen Sie zum Ausgleich eine unentgeltliche Wertabgabe für die Privatnutzung versteuern. Diese wird so berechnet, dass Sie im Ergebnis - verteilt auf zehn Jahre - den gesamten Vorsteuerabzug, der auf die privat genutzte Fläche entfällt, wieder zurückzahlen. Durch dieses sogenannte Seeling-Modell haben Sie einen erheblichen Zinsvorteil.

In einem aktuellen Fall des Bundesfinanzhofs (BFH) hatte eine Rechtsanwalts-GbR ein Gebäude saniert, in dem sie ihre Kanzlei betrieb. Eine Wohnung in dem Gebäude hatte sie an einen Gesellschafter zu privaten Wohnzwecken vermietet. Die GbR wollte nach den Grundsätzen des Seeling-Modells den vollen Vorsteuerabzug aus den Sanierungskosten in Anspruch nehmen, doch der BFH schloss die Anwendbarkeit des Modells aus. Der Unterschied liegt in diesem Fall darin, dass der Gesellschafter nicht der Unternehmer ist, sondern die Wohnung von einem eigentlichen Unternehmer - der Rechtsanwalts GbR - überlassen bekommt. Der Umstand, dass es sich um eine Wohnung handelt, die eine GbR überlässt, an der der Mieter als Gesellschafter beteiligt ist, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Hinweis: Das Seeling-Modell ist ab dem 01.01.2011 in der dargestellten Form nicht mehr anwendbar. Es gibt aber eine Übergangsregelung. Sollten Sie Neubauten oder größere Gebäudesanierungen im privaten Bereich vor dem 31.12.2010 begonnen haben, die im Zusammenhang mit Ihrer unternehmerischen Tätigkeit stehen, kontaktieren Sie uns unbedingt zur Prüfung des Sachverhalts.