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Rückstellung: Passivierung für zugesagte Mietgarantien

Gewährt ein Verkäufer von Eigentumswohnungen oder Häusern den Erwerbern für einen bestimmten Zeitraum Mietgarantien, bestehen zum Bilanzstichtag aus den jeweiligen Zusagen wirtschaftliche Belastungen. Hierfür kann eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet werden. Eine solche Passivierung setzt Folgendes voraus:

• Es besteht eine betrieblich veranlasste, dem Grunde nach ungewisse Verbindlichkeit gegenüber einem Dritten.
• Es ist wahrscheinlich, dass die Verbindlichkeit besteht oder entstehen wird und dass der Unternehmer in Anspruch genommen wird.
• Die Verbindlichkeit muss in der Vergangenheit wirtschaftlich verursacht worden sein, so dass bereits zum Bilanzstichtag eine Belastung eingetreten ist.

Die dem Grunde nach bestehende Verpflichtung kann der Höhe nach (noch) fraglich sein. Um eine solche ungewisse Verbindlichkeit handelt es sich bei einer zeitlich bestimmten Mietgarantie, die sich beim Immobilienhandel für denjenigen potentiellen Erwerber verkaufsfördernd auswirkt, der das Objekt anschließend vermieten will. Es liegt eine bereits in der Vergangenheit verursachte Verbindlichkeit vor, die zum Bilanzstichtag als Belastung besteht, sofern der Garantiezeitraum noch nicht abgelaufen ist. Denn die Mietgarantien sind bereits in den abgeschlossenen Kaufverträgen vereinbart und nachfolgende denkbare Zahlungen hieraus sind wirtschaftlich durch die Zusagen verursacht. Der Verkäufer muss nämlich damit rechnen, in Anspruch genommen zu werden, auch wenn noch nicht feststeht, in welchem Umfang das geschehen wird. Die Höhe der Rückstellung kann nur aus den zum Bilanzstichtag noch bestehenden Garantiezusagen geschätzt werden.

Hinweis: Das Finanzamt hatte die Auffassung vertreten, dass es sich um eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften handelt, für die ein gesetzliches Rückstellungsverbot in der Steuerbilanz gilt. Während jedoch ein schwebendes Geschäft ein auf gegenseitigen Leistungsaustausch gerichteter Vertrag ist, der vom Verpflichteten noch nicht voll erfüllt ist, handelt es sich bei einer Mietgarantie um ein einseitiges Leistungsversprechen. Denn der Käufer ist zu keiner Geldzahlung verpflichtet, um die Mietgarantie zu erhalten. Es fehlt also am Leistungsaustausch und die Garantiezusage stellt eine bereits in der Vergangenheit realisierte und nunmehr in der Bilanz zu passivierende wirtschaftliche Belastung dar.