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AfA-Berechnung: Besondere Regeln bei Mietereinbauten

Nimmt ein gewerblicher Mieter auf eigene Rechnung Umbaumaßnahmen vor, muss er diese in seiner Bilanz als materielle bewegliche Wirtschaftsgüter aktivieren, da er als deren wirtschaftlicher Eigentümer eingestuft wird. Solche sogenannten Mieterein- und -umbauten können folgende sein:

• Scheinbestandteile: Diese sind nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden.
• Betriebsvorrichtungen: Das sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen einer Betriebsanlage, die in einer so engen Beziehung zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, dass dieser unmittelbar mit ihnen betrieben wird (z.B. ein Ladeneinbau oder eine Schaufenstereinrichtung).
• Unbewegliche Wirtschaftsgüter: Wenn dem Mieter bei Beendigung der Nutzung ein Entschädigungsanspruch in Höhe des Restwerts der Einbauten zusteht, ist er - ähnlich wie bei Bauten auf fremdem Grund und Boden - wirtschaftlicher Eigentümer eines materiellen Wirtschaftsguts und zur AfA berechtigt.

Betrifft ein Umbau vorwiegend technische Einrichtungen wie Heizungsleitungen, -kessel, Elektroinstallationen sowie die Fenster, sind die Aufwendungen als materielle Wirtschaftsgüter beim Mieter zu aktivieren. Die AfA für die technischen Einrichtungen bemisst sich mit einer gegenüber dem Gebäude kürzeren Laufzeit, wenn die technische und die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Mietereinbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist.

Die zu schätzende Nutzungsdauer bestimmt sich durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche sie begrenzen. Dabei sind die Umstände des Mietvertrags zu berücksichtigen, weil bei Beendigung keine weitere wirtschaftliche Nutzung mehr möglich ist. Sieht der Vertrag beispielsweise eine Mindestmietdauer von zehn Jahren und eine Verlängerungsoption um jeweils ein Jahr vor, kann eine 20-jährige Nutzungsdauer geschätzt werden, über die die Umbaukosten linear abzuschreiben sind.

Hinweis: Bei Verträgen mit Verlängerungsoption unter Angehörigen oder mit dem Mehrheitsgesellschafter ist anzunehmen, dass diese auch mehrfach ausgeübt werden wird. Das hängt dann vom jeweiligen Einzelfall ab.