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Betreutes Wohnen: Ab wann ist die Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit?

Kennen Sie als Immobilienbesitzer den Unterschied zwischen einer gewerblichen und einer "normalen" Vermietung? Zur Abgrenzung schaut die Rechtsprechung immer vereinfachend auf einen Beherbergungsbetrieb. Als charakteristisch gelten hier beispielsweise die unternehmerische Organisation des Betriebs, die regelmäßig wechselnden Übernachtungsgäste sowie Sonder- oder Nebendienstleistungen.

Wie viele Elemente eines typischen Beherbergungsbetriebs sind wohl bei Ihrer Vermietungstätigkeit vorhanden? Bei einer hohen Übereinstimmung kann die Vermietung als gewerblich eingestuft und damit gewerbesteuerpflichtig werden. Zudem werden die Grundstücke zu Betriebsvermögen und ihr Verkauf wird ebenfalls steuerpflichtig.

Die Grenze zur gewerblichen Vermietung hatte nach Auffassung eines Finanzamts aus Baden-Württemberg auch eine Vermieterin in Form einer GmbH & Co. KG überschritten. Die Gesellschaft betrieb ein Objekt zum betreuten Wohnen. Zu diesem Zweck erwarb sie ein passendes Grundstück und errichtete darauf ein Gebäude. Die Mieter sollten zusätzlich zum Mietvertrag einen Betreuungsvertrag mit einer zweiten Gesellschaft abschließen. Letztere bot umfangreiche Dienstleistungen zur Betreuung an. Insgesamt entstand so ein Bild, das von einer reinen vermögensverwaltenden Vermietungstätigkeit abwich.

Doch das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) wiegelte ab. Zwar ist die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung zum Abschluss eines Betreuungsvertrags mit der zweiten Gesellschaft so zu werten, dass es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag handelt. Solche Verträge werden dem Vermieter wie eigene zugerechnet. Doch verpflichtend war im Streitfall nur eine Grundbetreuung, so dass auch nur die Dienstleistungen zur Grundbetreuung als Mietnebenleistungen angesehen werden konnten.

Da alle weiteren Dienstleistungen nicht als Bestandteil des Mietvertrags galten, war die Grenze der "normalen" Vermietung im Sinne einer einfachen Vermögensverwaltung auch nicht überschritten. Die Klage hatte Erfolg: Die GmbH & Co. KG hatte lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.