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Verbesserung der Vermietungsquote: "Erkaufter" Mieter erbringt durch seinen Einstieg eine umsatzsteuerfreie Leistung

In der Geschäftswelt muss man mitunter kreative Wege gehen, um einen eingefädelten Deal zum Abschluss zu bringen. Wie einfallsreich sich ein Immobilienverkauf abwickeln lässt, zeigt ein neuer Urteilsfall des Bundesfinanzhofs (BFH): Vorliegend wollte eine Kommanditgesellschaft (KG) ihr teilweise leerstehendes Gewerbegebäude veräußern. Ein Kaufinteressent stand zwar bereit, er war aber nur zum Kauf bereit, wenn zuvor ein Teil der Leerstandsflächen im Objekt zumindest für einen Fünf-Jahres-Zeitraum vermietet werden konnte. Die KG griff daher zu einer pragmatischen Lösung und vereinbarte mit einer Immobilienverwaltungsgesellschaft (Mieter-GmbH), dass diese als Mieter in einen Fünf-Jahres-Mietvertrag einwilligt und dafür im Gegenzug von der KG eine Einmalvergütung von 900.000 EUR erhält. Durch diesen Schachzug konnte die KG die geforderte Vermietungsquote herstellen, so dass der Kaufinteressent das Objekt erwarb. Schließlich flossen auch die 900.000 EUR, die betragsmäßig der Summe der zu zahlenden Kaltmiete für den Fünf-Jahres-Zeitraum entsprachen. Dann trat allerdings das Finanzamt auf den Plan und vertrat die Auffassung, dass die Mieter-GmbH mit ihrer Teilnahme an dem Immobiliendeal eine umsatzsteuerpflichtige Leistung erbracht habe; das Amt forderte daher Umsatzsteuer von 143.697 EUR von ihr nach (19 % aus Bruttovergütung von 900.000 EUR).

Der BFH wandte den Steuerzugriff jedoch ab und urteilte, dass die Mieter-GmbH mit ihrer Verpflichtung, gegen Entgelt als Mieter ein Mietverhältnis einzugehen, eine steuerfreie Leistung erbracht hatte. Anwendbar war nach Gerichtsmeinung eine Umsatzsteuerbefreiung, die das Umsatzsteuergesetz für die Übernahme von Verbindlichkeiten, Bürgschaften und anderen Sicherheiten sowie die Vermittlung dieser Umsätze bereithält.

Hinweis: Wirtschaftlich betrachtet hatte die Mieter-GmbH durch ihren Einstieg als Mieter lediglich einen Zinsvorteil erhalten, weil sie die Miete über eine Laufzeit von fünf Jahren zu zahlen hatte, die Gesamtsumme dieser Nettomieten aber bereits bei Vertragsschluss in einer Summe erhalten hatte.