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Verbilligte Verpachtung: Ortsübliche Miete darf nicht aus ertragsorientiertem Pachtwert abgeleitet werden
Nimmt das Finanzamt eine verbilligte Vermietung oder Verpachtung an, darf der Vermieter die Werbungskosten seines Mietobjekts nur anteilig steuerlich absetzen (für den entgeltlichen Teil). Bei der Prüfung, ob eine Vermietung verbilligt erfolgt, muss zunächst die ortsübliche Marktmiete ermittelt werden. Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) verdeutlicht, dass dabei die konkrete örtliche Marktsituation in den Blick genommen werden muss und globale Sichtweisen sowie statistische Erwartungswerte keine Rolle spielen dürfen.
Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihrem Ehemann ein Gewerbeobjekt für den Betrieb eines Beachvolleyballplatzes, einer Minigolfanlage und einer Gaststätte für eine monatliche Zahlung von 1.000 EUR verpachtet. Das Finanzgericht Sachsen (FG) sah die Verpachtung als verbilligt an und gab grünes Licht für die Kürzung der Werbungskosten. Dabei stützte sich das Gericht auf ein eingeholtes Gutachten, in dem ein Sachverständiger die ortsübliche Marktpacht durch eine speziell von ihm entwickelte Kombinationsmethode ermittelt hatte. Berücksichtigt wurden dabei
- die Pacht, die ein normal qualifizierter Gaststättenbetreiber aufgrund statistischer Annahmen erwirtschaften kann (ertragsorientierter Pachtwert; sogenanntes EOP-Verfahren), und
- die Pacht, die der Verpächter auf der Grundlage seiner Investitionen mindestens erwarten kann (Investivpacht).
Der BFH hob das finanzgerichtliche Urteil nun auf und entschied, dass die angewandte Vergleichsmethode nicht zur Bestimmung der ortsüblichen Marktpacht geeignet ist. Die Bundesrichter schlossen sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, der die EOP-Methode bereits in der Vergangenheit zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete abgelehnt und darauf hingewiesen hatte, dass die Methode im Wesentlichen auf statistischen Annahmen beruhe und die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtige.
Hinweis: Der BFH verwies die Sache zurück an das FG, das die ortsübliche Marktpacht nun neu ermitteln muss, so dass sich die Vermietung möglicherweise doch nicht als verbilligt herausstellt. Die Bundesrichter verwiesen darauf, dass eine Schätzung der Marktpacht unter Mitwirkung eines ortskundigen und erfahrenen Sachverständigen oder Maklers genügen könne.
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