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Vermietung von Seniorenwohnungen: Vermittlung von Dienstleistungen schließt erweiterte Gewerbesteuerkürzung aus

Hält ein Gewerbebetrieb Grundbesitz in seinem Betriebsvermögen, das nicht von der Grundsteuer befreit ist, so mindert sich sein für die Gewerbesteuer relevanter Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswerts, der zuletzt für den Grundbesitz festgestellt worden ist. Diese pauschale Kürzung soll eine Doppelbesteuerung des Grundbesitzes mit Gewerbesteuer und Grundsteuer abmildern.

Reinen Grundstücksunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, steht eine sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu, das heißt, sie können ihren Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, so dass eine Doppelbesteuerung in vollem Umfang vermieden wird. Wichtig hierfür ist, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes ausschließlich erfolgt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt entschieden, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht beansprucht werden kann, wenn ein Vermieter von seniorengerechten Appartements seinen Mietern dazu verhilft, parallel Dienstleistungsverträge zu erheblich reduzierten Preisen abzuschließen (Service-Zubuchung) und er hierfür aber das Doppelte der ortsüblichen Miete kassiert. Im Mittelpunkt des zugrunde liegenden Falls standen zwei Brüder, die je zur Hälfte an einer GmbH beteiligt waren, welche eine Seniorenresidenz betrieb.

Das Gebäude war auf einem Grundstück der Brüder errichtet worden, das unmittelbar neben einem Hotel- und Restaurantbetrieb lag. Letzteren führten die Brüder als Kommanditisten über eine GmbH & Co. KG. Diese Gesellschaft betrieb das Cafe im Gebäude der Seniorenresidenz. Die GmbH hatte die Räumlichkeiten hierzu mit privatwirtschaftlichem "Kaufvertrag" an die KG "übertragen bzw. abgetreten" (so der Wortlaut des Vertrags).

Ein weiterer Synergieeffekt ergab sich für die Brüder daraus, dass durch die KG diverse Servicedienstleistungen an die Bewohner der Residenz erbracht wurden - darunter die Reinigung der Wohnungen, ein Wäscheservice, ein Hausmeisterdienst und Verpflegungsleistungen. Hierzu hatten die Bewohner - neben den mit der GmbH geschlossenen Mietverträgen - separate Dienstleistungsverträge mit der KG abgeschlossen.

Die GmbH beantragte in ihrer Gewerbesteuererklärung die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen, da ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet und genutzt werde. Das Finanzamt vertrat demgegenüber die Auffassung, dass die erweiterte Kürzung nicht anwendbar sei.

Der BFH gab der Behörde recht und urteilte, dass die erweiterte Kürzung nicht beansprucht werden konnte, da die GmbH gegen den Ausschließlichkeitsgrundsatz verstoßen hatte, denn sie hatte den Senioren eben nicht nur Wohnungen zur Nutzung überlassen, sondern ihnen mit dem Abschluss des Mietvertrags auch zum Abschluss von Dienstleistungsverträgen verholfen. Darin sah das Gericht eine weder zwingend notwendige noch quantitativ geringfügige Nebentätigkeit.