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Vermietung: Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten

Das Leben ist manchmal schon kompliziert genug - und dann kommt auch noch das Steuerrecht hinzu. Das muss sich kürzlich auch ein Ehepaar gedacht haben. Die Ehefrau hatte mit ihrem früheren Partner eine Eigentumswohnung gekauft. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vermieteten sie diese und ein weiteres Jahr später veräußerten sie die Wohnung - mit Verlust. Im Rahmen der Trennung übernahm die Frau das fällige Darlehen und schuldete es auf in eigenes um. Eine mit dem ursprünglichen Darlehen verbundene Lebensversicherung ließ sie sich nicht auszahlen, sondern "übertrug" sie ebenfalls auf das neue Darlehen.

Das Finanzamt erkannte die Darlehenszinsen daraufhin nicht als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Diese Ansicht begründete es damit, dass der neue Ehemann alle Zinszahlungen getätigt und die Ehefrau die Lebensversicherung nicht zur Tilgung des Darlehens eingesetzt hatte.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) war da jedoch anderer Meinung: Es widersprach der geltenden Verwaltungsauffassung, wonach es zwischen den Darlehenszinsen und den Vermietungseinkünften bei einer nach der Spekulationsfrist veräußerten Immobilie keinen unmittelbaren Zusammenhang gibt. Stattdessen vertrat es die gegenteilige Auffassung des Bundesfinanzhofs.

Dass sowohl der Veräußerungserlös als auch die Lebensversicherung zur Tilgung des Darlehens genutzt werden müssen, zog das Gericht nicht in Zweifel. Die Lebensversicherung war in diesem Fall jedoch Bestandteil des Darlehensvertrags und ist es bei der Umschuldung auch geblieben. Eine solche Vereinbarung ist ein gängiges Finanzierungsmodell. Somit dürfen die Werbungskosten auch nicht anteilig gekürzt werden.

Dass die Zahlungen nur vom neuen Ehemann geleistet worden waren, war nach Auffassung des FG unerheblich. Denn die Ehefrau war (Mit-)Schuldnerin des Darlehens - und darauf kam es an.

Hinweis: Vor allem bei einer erstmaligen Vermietung mit Darlehensfinanzierung sollten wir ein allgemeines Beratungsgespräch miteinander führen. Es gibt in diesem Zusammenhang Fehler, die man auch über den Zeitablauf nur schwerlich korrigieren kann.