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Spätere Bebauung: Einheitliches Vertragswerk bei Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an. Diese bemisst sich nach dem Wert des erworbenen Grundstücks. Wird allerdings ein bereits bebautes Grundstück erworben, so wird die Grunderwerbsteuer nicht nur für den Boden, sondern für das gesamte Objekt fällig. Wie ist es jedoch, wenn man ein Grundstück erwirbt, das noch unbebaut ist, aber beim Kauf bereits feststeht, wie und von wem es bebaut wird? Ist die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Grundstückspreis oder auch auf die Baukosten zu zahlen? Das Finanzgericht Thüringen (FG) musste in einem solchen Fall entscheiden.

Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte erwarben von der Stadt B jeweils zur Hälfte ein erschlossenes Grundstück. Im Notarvertrag war geregelt, dass mit dem Erwerb auch die Pflicht bestand, das Grundstück entsprechend der vorliegenden Bauplanung der C-GmbH zu bebauen und zu benutzen. Aus dem Liegenschaftskataster ging hervor, dass für das Grundstück eine Reihenhausbebauung vorgesehen war. Die Klägerin und ihr Partner schlossen schließlich mit der C-GmbH einen Vertrag über den Bau eines Reihenmittelhauses ab. Das Finanzamt berücksichtigte bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer sowohl den Grundstückspreis als auch die Baukosten, da die Voraussetzungen eines einheitlichen Vertragswerks vorlägen.

Und das FG gab dem Finanzamt recht. Wenn sich  aus weiteren Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskauf in einem engen rechtlichen oder sachlichen Zusammenhang stehen, ergibt, dass die Klägerin das bei Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Davon muss man ausgehen, wenn der Erwerber über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei entscheiden kann und deshalb feststeht, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten wird. Hierbei ist es unerheblich, ob alles aus einer Hand kommt. Auf der Veräußererseite können auch mehrere Personen Vertragspartner sein, so dass Grundstücksübereignung und Gebäudeerrichtung durch verschiedene Personen erfolgen.

Hinweis: Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Durch ein solches einheitliches Vertragswerk können sich somit erhebliche Mehrbelastungen für den Erwerber ergeben.